売却のコツ

新築マンションは高い理由とは?いつになったら下がる?

新築マンションが高い

新築マンションの最新の設備、きれいなエントランス誰も憧れますよね

でも、価格は高いですよね

現在の新築マンションは高い理由があります

高くてもなぜ売れる?

実は高くても売れる理由があります

  • 諸費用が安い  →  仲介手数料がかからない
  • 新品が人気
  • 管理費・修繕積立金が低い
  • 住宅ローン控除が受けることができる

など、高くてもメリットがおおいです

2020年新築マンションに限らず実は中古マンションも高い

新築マンションはなぜ高い

中古価格の異常な高騰

最近の中古マンションの価格は異常です

築20年たっているマンションが新築当時の価格より高く売買がされています

関西では20年前というと、阪神大震災という大きな地震があった後にマンションの大供給があり、物件の量も多いはずですが当時3,000万円のマンションが3,200万円で現在売買されています

ただ、条件の悪い物件についてはそのかぎりではありません

近い将来、大暴落するのではないかと予想しています

中古価格に合わせて新築マンションの価格はさらに高い

新築マンションの価格は相場ではなく、その地域の稀少性をもとに原価積算法という計算に基づいて価格設定がされています

土地価格+建物価格+営業費用+利益=マンション価格

販売時期(完成後2ヶ月~値引き販売)

新築マンションは完成の1年前からモデルルームで販売を開始します

1年後、マンションが完成して2カ月目の完売を目指します

完成してから2カ月経ってからは、値引き販売が始まります

いいお部屋が売れているかもしれませんが、完成後2カ月目以降は価格の1割引き~最大2割引きを提示されることがあります

条件がいい部屋は特に高い

価格設定には原価積算法といって、(用地仕入価格+マンション建築費+広告宣伝費+利益)の4つの費用を積み重ねた金額で構成されています

総額を角住戸に割り振りします

  • 最上階     高い
  • 角部屋      高い
  • 眺望のない部屋  安い
  • 北向きの部屋   安い
  • 1階住戸     安い

最上階、角部屋、南住戸になると、地域でのマンション市場価格の最高値です

条件のいい部屋を安く購入したい場合は中古になってからがおすすめです

新築マンションの時の価格に比べて、条件のいい部屋と条件が悪い部屋との価格差が少なくなります

中古マンションの場合はいい部屋と悪い部屋の差は100万円~300万円ぐらいです

新築マンションの場合は800万円~1200万円ぐらい差があります

原価法での計算

例えば事業計画10億円の場合用地仕入れが4億円、建築費3億円、利益、2億円、広告宣伝費1億円です

事業計画に基づいて、プロが考えた最大限の売上を見込むということで最大限高い価格が新築マンションのお値段ということになります

用地仕入れ価格(土地) 約40%
マンション建築費(建物) 約30%
利益 約20%
広告宣伝費など(販売促進費) 約10%

 

建築費・地価上昇のため価格が高い

オリンピック前は建築費が一気にあがります

昨年度からその兆しがあり、資材も現在高騰しています

オリンピック前は高くなってしまうようです

地価高騰

東京の地価価格の推移

実はバブル景気以降最高の地価価格になっています

マンション価格は現在一番高くなっています

広告宣伝費が高い

少子高齢化の中、100戸以上のマンションを販売するには、広告費が膨大になります

広告費も価格に反映されます

新築マンションの魅力

新築は高くても当然に魅力的なことが多いです

諸費用が安い

新築マンションは価格は高くなりますが、中古マンションの場合は諸費用が高くなる可能性があります

新築マンションの諸費用 中古マンションの諸費用
物件価格2.5%~5% 物件価格5%~8%
  • 3000万円の物件の場合
  • (75万円~150万円)
  • 3000万円の物件の場合
  • (150万円~240万円)
  • 修繕積立基金(20~40万円)
  • 不動産取得税(減免される可能性)
  • 仲介手数料(最大96万円)
  • 不動産取得税(かかる場合)
  • 仲介手数料・・・中古マンション・中古戸建ての場合は仲介という形になりますので、不動産会社に仲介手数料が法律で最大物件価格の3%+6万円と消費税がかかります
  • 修繕積立基金・・・マンションには将来の建物の修理に対して修繕積立金というお金をプールしますが、新築当時は全くお金がない状態になりますので購入者にお部屋の広さなどで修繕積立基金として負担金が発生します
  • 不動産取得税・・・新築マンションでも中古マンションでも不動産取得税はかかりますが、築年数に応じて控除される金額が違います

 

仲介手数料については半額・無料という不動産会社もあります又、不動産取得税については中古マンションの場合は事前に確認することでかからない場合もありますので、一概に中古マンションのほうが諸費用が高くなるという訳ではありません

税の控除が受けることができる

住宅ローン控除などは新築もしくは築浅のマンションしかうけることができません

価格以上のメリットはもちろんあります

地震に対しての耐震設計ができている

耐震設計は新しいマンションほど対応できています

日本の建物は建築基準法に基づき建てられていますが、大震災が起こる度に法律が改正されているためです

一番大きな改正が昭和58年の改正です

その前に建てられたものを旧耐震

その後に建てられたものが新耐震とよばれ、建物が地震に対応できる建物が多くなりました

その後も震災がある度に、建物は地震にますます対応されています

関連記事:古いマンションのリスク

新築マンションを安く購入する方法

新築マンションを安く購入するには、新築マンションの販売担当者に希望の価格をあらかじめ伝えておきましょう

完売してしまったらむずかしいですが、販売状況が悪い場合は値引き交渉に応じてくれる可能性もあります

特にマンションが完成してから2ヶ月でも売れていない場合は値引きにも柔軟に対応してくれることがあります

また、家具付きにしてくれたりすることもありますが、当然、売れ残りになりますので希望のお部屋ではないこともあります

まとめ

いかがでしたでしょうか

新築マンションの価格についてまとめてみましたが、高い理由は伝わりましたでしょうか?

近年の新築マンション価格は異常です

それにつられて中古マンションの価格もかなり高額になっています

ただ、昨年度末ぐらいから販売に時間がかかる物件も多くなっています

購入者の求めている価格からかい離していることが原因です

マンションは購入時期によって、価格は大きく変わります

 

マチ不動産株式会社