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変動金利の住宅ローンはここに注意すれば安心

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不動産会社に資金計算をするとまず変動金利で計算します

 

 

固定金利に比べて変動金利はほとんどの金融機関で、かなりに低く設定されていますので、商談の場では資金計算を行う時は変動金利を使うことが多くなります

 

 

安いからいいと簡単な判断をするのは避けた方がいいです。

 

 

変動金利でローンを組むと3,000万円で購入したものが3500万円の支払いになることも!

 

 

変動金利を使う場合のリスクを確認したうえで、注意して利用する必要があります

 

 

変動金利の注意点

変動金利の一番のリスクは金利上昇です

 

 

経済状況に応じた金利変動は短期プライムレート(銀行が優良企業に対して融資する金利)で日本銀行が景気政策で金利を上げたり下げたりしています

 

 

  • 好景気→金利上昇
  • 不景気→金利下落

 

つまり、住宅ローンの金利は経済状態で簡単に変わってしまうということです

 

 

ただ、現在はバブル崩壊・リーマンショックの痛手から、経済政策が低金利である状態が30年続いているだけなのです

 

 

変動金利の元にになっている短期プライムレートは低水準で推移しています

 

 

そのために変動金利を選択する方は非常に多いですが、金利が変わると総支払額は大きく変わります

 

 

住宅ローン金利変動の画像

金利上昇した時の生活の変化は非常に大きい

変動金利の場合は金利が下がるうれしいこともありますが、逆に上がることもあります

 

 

金利上昇することで2,000万円の借入が35年間の総支払い額に大きく違いが出てしまいます

 

 

  • 金利0.57%  2,200万円
  • 金利4%    3,700万円

 

月々の支払額が

 

  • 金利0.57% 52,538円
  • 金利4%   88,554円

 

と3万円も支払いが上昇する可能性があります

 

 

実際は支払いは金利が上がっても翌月の支払いがこのように上がることはありません

 

 

変動金利5年ルールと125%ルールと未払い金利

金利上昇によって利息が増える画像

 

  • 変動金利5年ルール
  • 125%ルール

 

住宅ローンには変動金利5年ルールと125%ルールという決まりごとがあります

 

  • 5年ルール →  月々の支払いが5年間変わらない
  • 125%ルール →  5年後金利上昇しても支払い額の125%が上限

 

5年間支払いは据え置かれて、最大で25%の支払いが増えますというルールになります
一件いい話に聞こえますが、金利上昇しても返済額が変わらないので、元金返済返済できずに利息の支払いに回ってしまいます。

 

短期間の住宅ローンの金利の上昇は特に問題はないですが、金利が上昇が長期間続くと元金が全く減らないということになります
5年間金利が上がり続けても住宅ローンの返済額が変わらないということは、月づきの返済額のほとんどが借りた住宅ローンの返済にまわらずに金利返済にまわされるということになります
金利上昇している間は住宅ローン残債が減っていないという結果になります
125%ルールは5年ルールで支払額は変わりませんが、6年目の見直しでいくら金利が上がったとしても最大125%というルールです
5年ルールも125%ルールも借金の後回しになりますので、最初にローン期間を決めても期間内に終わらない可能性がでてきます
さらに金利上昇が激しいと月々の返済だけでは利息も払いきれなくなることが未払い金利といい、元金どころか利息も払えない状態になります

35年間で返済が終わらないという問題点を解決するには

金利が上がっている時は繰上げ返済が必要

金利の上がる画像

 

変動金利を利用した場合は金利上昇した時は元金部分の早期の返済(繰上げ返済)を考えることで、金利上昇によるリスクを避けることができます

 

繰上げ返済は月々の住宅ローン返済以外にまとまった金額で元金を返済する方法です

 

元金が一部減ることで、元金の本来支払わなければならない利息をカットすることができます

 

さらに繰上げ返済は金利が高くなればなるほど効果が高くなります

 

1000万円の住宅ローン35年払い(元利均等方式)で金利の違いで100万円の元金返済(繰上げ返済)の効果を見てください

 

借入(35年)(元利均等) 金利 1年目に期間短縮型 得した利息
1000万円 0.57% 100万円返済 19.7万円
1000万円 3% 100万円返済 154.4万円
安い変動金利の間に余裕資金を貯めて、繰上げ返済することによって金利リスクを抑えることも可能です
100万円が金利0.57%で繰上げ返済した時の払わなくてもよくなった金利は19.7万円、金利が3%になった時に繰上げ返済することで払わなくてもよくなる金利は154.4万円と効果に違いがでます

変動金利を利用する場合は固定金利とミックスがおすすめ

100%変動金利で組むと支払いの上下幅も大きくなります

 

 

住宅ローンを固定金利と変動金利をミックスさせることで、金利が下がった時も上がった時も現在の支払いとあまり変わらないようにできます

 

 

給与収入のサラリーマンさんなどは金利が上がっても所得にあまり影響のない職種になりますので、住宅ローンの組み方としてはおすすめです

 

ゆとりのある返済比率→借入を減らす

金利次第で住宅ローン地獄なんてこともありますので、変動金利の場合は返済比率を低めにして余裕をもった住宅ローン返済が必要です

住宅ローンは30年以上組む方がほとんどですので、労働市場の変化・生活スタイルの変化などさまざまな要因で返済が重く感じる時もあるかもしれません

 

 

住宅ローンを組む時に一番避けたいことは、返済を滞ることです

 

できるだけ身軽な返済計画をくめる物件を選ぶようにしたいものです

 

日本銀行の統計より

郵便局の定期預金の金利の推移の画像

郵便局の定期預金が4.5%(1990年9月)の時、住宅ローンの金利はいくらぐらいだったのでしょうか日本銀行の統計より

住宅ローン金利推移の画像

税込年収の返済比率について注意が必要

 返済比率って聞かれたことありますでしょうか
返済比率=1年間の返済金額の合計÷税込年収×100
年間所得に対して住宅ローン返済額の割合を返済比率といいます
一般的には30%~40%だと言われています
さらに、最近の金利の安さから年収の8倍まで住宅ローンを組んでも大丈夫だとよく言われております
年収500万円の方なら4,000万円です
ただ、この数字は安心できる目安ではありません
実は税込年収は実際に手元に入ってくるお金ではないことが問題です
税込年収で計算すると、手元には入らない社会保険料(厚生年金保険料、健康保険料)、や税金(所得税、住民税)、雇用保険、その他、会社で控除されるものも収入で計算していますので、返済比率が30%~40%でローンを組んでしまうと住宅ローンの負担感は大きいのではないでしょうか

ローンの返済以外も支払いしなければならない費用もあります。

 

 

70㎡ぐらいのマンションの場合は固定資産税と都市計画税(15万円程度)、マンションの管理費2万円~3万円、マンションの駐車場1万~2万円(地域、場所によって異なります)

 

 

一番困ることが思いがけないマンション全体の修繕計画によっての一時金なんかが考えられますので月々の支払いは余裕をもってすることがやはり重要ではないでしょうか

 

これらを含めていくとさらに負担感は大きくなるのではないでしょうか
マンション・戸建の購入する対象によっても費用は大きく変わりますので、そのあたりも加味する必要があります

 まとめ

住宅は住まいの拠点ですので、希望の地域で希望の建物というお客様は非常に多いですが、変動金利の住宅ローンを組む場合は特に注意が必要です

 

 

①固定金利と変動金利ミックスで

 

②返済比率を少し厳しく見ることで、金利変動に対応する

 

③金利の安い間に繰上げ返済を

 

 

3つを実行することで変動金利のリスクを少しでも抑えられるのではないでしょうか

不動産のことで悩んでおられませんか?


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この記事を書いた人
この記事を書いた人
宅地建物取引主任士 佐藤広明
賃貸・事業用不動産・新築戸建などをしている不動産会社を運営しています
不動産の総合的な観点からアドバイスをさせていただいています
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所在地 〒657-0824
神戸市灘区福住通2-1-9
創業 2007年8月1日
資本金 300万円
代表者 代表取締役 佐藤広明
業務内容 不動産売買・賃貸・買取・賃貸管理・リフォーム・新築事業・UR斡旋・各種
保険加盟団体 公益法人 兵庫県宅地建物取引業協会 会員
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