灘区中古マンション

独身女性が初めてマンション購入するときに注意したいことは

独身女性が初めてマンション購入するときに注意したいことは

都心で毎月家賃を払っていると

『毎月の家賃がもったいない』

『もう少しいい部屋に住みたい』

『賃貸の管理では不安』

で住宅を購入される方も多くなっています

税金面の優遇や将来の資産価値なども考えて購入しないと、マンションが重荷になることもあります

独身女性がマンションを購入する注意点とは

どんなマンションを選ぶべきか?

独身の女性が家を購入するときには『売りやすい』『貸しやすい』マンションを検討されるほうがいいです

現金化しやすいマンションがおすすめです

また、新築を購入する時は特に注意が必要です新築マンションはプレミアム価格と言って、地域の相場に比べてかなり高額になることが多いです

そのため、5年住むと値下がり率が急になり売るのにも貸すのにも苦労します

 

◆ 新築は価格が下がりやすい

売却するのには住宅ローンの完済が前提です

もし、足りない場合は現金を足さなければ売ることはできません

例えば3000万円の住宅ローンを組んで2500万円まで価格が下がっていると500万円たりないので現金が必要になります

住宅ローンは減っていない!

毎月、住宅ローンを払っているから減っているのではと思われている方も多いかもしれませんが、当初10年ぐらいは元金はほとんど減りません

住宅ローンは元利均等方式元金均等方式でローンを組みますが、当初の返済額の多い元金均等方式でローンを組む方はほとんどいません

元利均等方式でローンを組むと元金が減らないために、売るに売れないということになります

 

購入価格はいくらぐらいのものがいい?

収入の4分の1ぐらいまでがおすすめ

現在は低金利で住宅ローンが非常に借りやすくなっています

自己資金なし・支払いの35%まではローンを組めるなどかなり緩い審査になります

ただ、収入に合わないものを購入すると後で大変です

マンションの購入費 3,000万円
諸費用 新築マンションなら150万円・中古なら180万円

3000万円のマンションを購入すると3180万円かかります

住宅ローン返済35年
金利0.47%
77478円(ボーナスなし)
管理費・修繕積立金 20,000円~40,000円
固定資産税・都市計画税 100,000円~300,000円

マンションにかかるすべての支払額は1,269,736円~1,709,736円になります

年収500万円以上あれば安心です

無理すれば年収350万円でも購入することは可能ですが、生活が厳しくなるのではないかと思われます

自己資金を増やしてローン金額を抑えることで、収入と支払いのバランスを考えてから購入資金を考えましょう

 

リノベーション費用500万円は安い?

中古住宅を購入するとリノベーションをする場合が多くなります

リノベーション費用500万円~1,000万円の費用をかけられる方はよくいますが、あまり高額な費用をかけてしまうと資産価値と取得費用のバランスが崩れてしまいます

例えば3000万円のマンションに1,000万円のリノベーション費用をかけると4,000万円のマンションになりますが、4,000万円で売れるかというとそうでない場合があります

バランスを考えてリノベーションを行うことをおすすめします

マンションの探し方

価格が下がりにくいマンションがおすすめ

  • 大手不動産会社の分譲したブランドがあるもの
  • 駅10分以内
  • 住宅地域
  • 管理がしっかりしている
  • 管理費が高くない
  • 人気の学校区

 

というものが古くなっても価格が下がりにくいです

購入するときには価格が下がりにくい点からも探したいものです

 

新築マンションの注意点

新築マンションの価格設定が(土地の仕入れ価格+マンション建物の建築費+ディベロッパーの利益+広告宣伝費)の4つで構成されてます

相場より高いものを購入してしまうと物件によっては購入していきなり8割しか価値がなくなることもあります

実際に中古価格も調べて、あまりにも高額な物件は避けた方がいいのかもしれません

又、条件のいい部屋は高くなりますが中古になって条件のいい部屋、悪い部屋の価格差は新築の時の価格差ほどで無い場合が多いです

いい部屋を選んでしまうと売却する時に損をする可能性もあることを考えて、購入する部屋を選びましょう

 

各部屋を㎡単価に直しましょう

モデルルームに行くと、必ず価格表をいただけます

気になる部屋を

価格÷㎡=㎡単価(その部屋の1㎡がいくらかという単価)

㎡単価からそのマンションの中では高い部屋かいくらぐらい高いのかを判断してお部屋選びをしましょう

モデルルームはオプションだらけ

モデルルームを見る時は家具、建具、カーテンすべて、追加費用のあるものです

あれもこれもということになると、購入価格は上がってしまい売却する時にマイナスの資産になる場合もあります

又、新築マンションのオプション費用は基本的には割高です

どうしても付けたい場合は引渡後に別の業者に見積もりをしてもらい付けた方が安い場合が多いです

マイナスの資産のマンションは避ける

新築マンションを購入購入する時の問題点としては、地域の中古マンションの相場以上のものを購入してしまって売るにも売れない状況になることです

住宅ローンを利用しているマンションの場合は売る時に

 

住宅ローンの残債   <   不動産の売却額

 

住宅ローンの残債が売却価格より下回らなければ売ることはできませんし、売却にかかる費用も別途必要になります

独身の方の場合はどんな時でも、売却、もしくは賃貸で次の生活に負担を残さない購入方法がおすすめですマイナス資産からプラス資産への画像

マンションの大きさが50㎡未満の場合はデメリットも

実はマンションの部屋が50㎡以下の場合はこういった不具合もでますので購入にはご注意してください

 

税の優遇を受けることができない物件は避ける

税優遇を受けるには一定の築年数と広さが必要です

例えばい50㎡未満のものは税金も高くなります

住宅ローン控除が利用できない

住宅ローンを組んでいることで住宅ローンの残高の1%相当の所得税を控除してくれるものが利用できません

固定資産税が高くなる

50㎡以上   マンションの評価額  ×   0.3%

50㎡未満   マンションの評価額  ×   2%

※マンションの評価額とはマンションの価値を役所が決めた金額で売買代金とは違います

登録免許税が高くなる

住宅ローンを組むと登記する時にかかる税金

変動金利と固定金利

固定金利と変動金利どちらがいいかわかりにくいですが、2021年においては固定金利が有利だと考えています

変動金利は毎月金利は変わりますが、5年間は据え置きされます

ただ、毎月頑張って返済しても金利上昇していると元金が減っていない可能性があります

35年でローンを組んでも40年返済になる可能性もあるわけです

変動金利を選ばれる場合はリスクを十分理解してから組むようにしないと人生設計がかなり変わる可能性があります

まとめ

独身の方の住宅購入はやはり将来住まないというリスクがあります

独身の方が住宅購入を考える場合に一つの目安が、マンションが不要になった時に売却できる、賃貸にできるなどの転用ができる状態にすることです

つまり、流動性の高い駅前のマンションで手ごろな広さというものがおススメです

ABOUT ME
佐藤 広明
(宅地建物取引士)神戸生まれ神戸育ち。13年前に独立して町の不動産屋を経営中。不動産売買・賃貸・管理・事業用不動産・任意売却など経験多数。ブラックな業界のイメージを少しでも払拭できるように情報発信しています。

マチ不動産株式会社