賃貸管理・空室解消

サーブリース問題から賃貸マンションのビジネスモデルに変化が!

サーブリース問題から賃貸マンションのビジネスモデルに変化が!

長年不動産業界にいると、会社の移り変わりが激しいのに驚かされます

 

新卒で入った中堅マンションディベロッパーは有名人をCMにどんどん使って、マンションを売りにうっていましたが、あえなく数年後倒産

 

業界でサブリースという言葉がはやりだしたのは数十年前でした

 

あえなく、ほとんどの会社が家賃交渉、家賃滞納30年保証だったのでは?

 

サブリース

30年家賃保証は同額の家賃保証ではない

契約書に30年家賃保証とかかれたなかに、2年ごとに家賃の見直しありという

 

ことをよく見かけました

 

つまり、30年間で家賃は2年ごとに下がるということです

 

不動産の価値は新築当時が一番よく、家賃も高くとれます

 

ただ、10年後から下がります

 

家賃が上がるというような現象はほぼありません

 

費用をかけてデザイナーにリノベーションをかけてもらうことで家賃があがることもありますが、費用をかけることであがります

 

サブリースは得か損か

物件をたくさんサブリースすることで、サブリース会社はリスクヘッジができるから利益がでるとよく説明をしますが、本当にそうなのでしょうか

 

1棟のマイナスのマンションを抱えることで、2棟のプラスのマンションの利益で補填するようなビジネスモデルがうまくいくのでしょうか?

 

マイナスのマンションも2年間は家主さんは家賃をいただけますが、見直しされたら意味がありません

 

プラスのマンションのオーナー様もサブリース会社の利益から家賃を保証してもらっても、本来の家賃収入をおとしているだけではないでしょうか?

 

サブリース会社は家賃を高くできる

サブリース会社が家賃を高く取れるというようなことはありません

 

入居者募集はポータブルサイト仲介会社に斡旋してもらうことが一般的です

 

魔法のように高く取れることはありません

 

大東建託・レオパレス21などのビジネスモデルの変化

 

CMでもこの2社は特に知名度が高いので、地主さんの土地に賃貸マンションを建築して、賃貸管理をするというビジネスモデルで(建築費+管理費)の売り上げで非常に成長を遂げています

 

ただ、2年前のガイヤの夜明けという番組でレオパレレス21の建築違反の賃貸マンションの建築で今季は800億円の赤字を計上しています

 

大東建託は以前は建築+管理での売り上げで大きくなってきましたが、

 

最近では建築+管理+仲介という分野で利益を確保しています

 

建築+管理というビジネスモデルは変わっていっているようです

 

サブリースより仲介

サブリースというなかで家賃保証という一番家主さんにとっては魅力的なシステムですが、

 

家賃減額交渉、解約などが今回の新型コロナウィルス問題で広がってきているようです

 

今後は賃貸マンション・アパート経営も大きく変わっていくようです

 

 

ABOUT ME
佐藤 広明
(宅地建物取引士)神戸生まれ神戸育ち。13年前に独立して町の不動産屋を経営中。不動産売買・賃貸・管理・事業用不動産・任意売却など経験多数。ブラックな業界のイメージを少しでも払拭できるように情報発信しています。

マチ不動産株式会社