賃貸管理・空室解消

分譲マンションは貸すことができる?注意点と費用は

転勤や住み替えなどでマンションを貸して家賃収入を得る場合に注意点とかかる費用についてまとめてみました

 

空家にしていても固定資産税、都市計画税、マンションの管理費、修繕金がかかってきます

 

ただ、マンションを貸す時の注意点、費用については確認してみてください

 

分譲マンションを空家にしているだけで年間50万円の出費

 

毎月支払っている管理費・修繕積立金だけで年間20万円~30万円

固定資産税・都市計画税で年間10万円~20万円

 

分譲マンションは年間50万円はかかります

 

もし、住宅ローンの支払いが終わっていないとプラスアルファの支払いが残ります

 

経費がかかるから家賃をとって人に貸したいと考える方も多いです

 

その場合の注意点についてまとめてみました

 

分譲マンションを人に貸す時の注意点

入居者の募集について

マンションを人に貸す時に募集方法としては個人で募集されたいと思われる方は

 

ジモティ

 

などで募集する方法もありますが、

 

一般的には不動産会社に依頼します

 

不動産会社に依頼する場合は、成約報酬といって

 

入居者が決まった段階で、広告費を支払います

 

■家賃1か月分~

10万円の家賃  広告費10万円

20万円の家賃  広告費20万円

 

  • 入居者の募集
  • 入居者の募集+管理

 

の中から選びます

 

入居者募集を依頼する場合は入居者募集だけということになりますので、日々の入居者からの連絡やクレーム対応、退去する時のルームチェックなど

 

いろいろすることがありますが、費用は安く済みます

 

入居者募集+管理

 

を依頼することで、特になにもすることはなく毎月の家賃が振り込まれているかの確認のみになります

 

賃貸管理とは実際どのようなことをするのか

賃貸管理まで、不動産会社に依頼する場合は月々の管理費と支払うことで入居者とのやり取りなどをすべて管理会社にお任せすることができます

 

管理費(月々)家賃の1%~5%

 

クレーム対応

退去時のルームチェック

退去後のリフォーム対応

入居者審査

近隣との騒音トラブル

 

など煩わしい対応をすべて管理会社に業務委託することができます

 

普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の違い

普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の違い

 

人に貸すことでのトラブルを回避するために契約書を結びます

 

契約内容は大きくわけて、普通賃貸借契約定期賃貸借契約があります

 

普通賃貸借契約

一般的な契約方法になります

 

2年契約になりますが自動更新(オーナー側からの退去依頼はむずかしい)

 

定期賃貸借契約

契約は期間限定になります

 

3年後に出て行ってもらいたいなど、オーナー様の希望などで期間限定での賃貸になります

 

期間限定のために、入居者の募集は難しい部分もあります

 

入居者トラブル

家賃の滞納

以前はよく起こる問題でしたが、最近では賃貸保証会社に補償してもらいます

 

保証費用・・・入居者負担

 

数か月の滞納であれば、保証会社の保証があればオーナー様には負担はかかりませんが、

 

半年を超える場合などは退去をしてもらうように手続きを行います

 

管理会社、保証会社によって入居者に退去してもらいます

 

(保証会社の内容は会社によって違います)

 

水漏・ガス漏れ・給湯器の故障

基本的には生活に必要な設備はオーナー負担です

 

築15年ぐらいから色々と設備の故障がでてきます

 

ガス給湯器  15万円~

水漏れ    1万円~

レンジフード 10万円~

 

いろいろと費用はかかってきます

 

消耗品については入居者負担になります

 

管理会社を選ぶときは修繕にかかる費用もあらかじめ確認しておくことをおすすめします

 

入居者がペット飼育をしていた

入居者が黙ってペットを飼育していることもあります

 

その際は全額請求になります

 

入居者に納得してもらうように話をすすめるような管理会社の腕の見せ所になります

 

まとめ

いかがでしたでしょうか

 

費用と注意点についてまとめてみました

 

最近では新民法改正が4月1日に改正されてかたは、入居者を守る法律になってきています

 

契約方法について入居者対応についても今後変わってくるようです

ABOUT ME
佐藤 広明
(宅地建物取引士)神戸生まれ神戸育ち。13年前に独立して町の不動産屋を経営中。不動産売買・賃貸・管理・事業用不動産・任意売却など経験多数。ブラックな業界のイメージを少しでも払拭できるように情報発信しています。

マチ不動産株式会社