売却のコツ

中古マンションを購入する時に考えたい資産価値と将来かかる維持管理費

中古マンションを購入する時に考えたい資産価値

3大資産の不動産です

 

ただ、自宅になる不動産となるとあまり資産的な価値を考えないお客様もいらしゃいます

 

私どもは住み心地と合わせて、資産価値についてもご説明させていただく場合が多いです

 

マンションの資産価値はどのようなことで決定しているのでしょうか?

 

マンションの資産価値

マンションの立地条件

マンションの立地条件

マンションは建て替えすることができても、立地条件をかえることはできません

 

また、立地条件はその時の街の雰囲気や人気などによっても変わることがありますので、

 

資産価値を求めると難しいです

 

ただ、マンションは昭和31年に東京の『四谷コーポラス』が建築されて65年以上たちました

 

昭和の建築物で価格下落の高いものがニュータウンなどの当時同世代で多く入居されたものになります

 

最近では老齢化が高くなり、スーパーなどの運営がうまくいかないため撤退することで生活が非常に不便になってきているところがあります

 

新しい街などの場合は将来の資産価値が変わる可能性が高いようです

 

マンションの状態

マンションの状態

中古マンションになると管理状態が非常に重要になります

 

築年数が古くなっても管理状態が優れていると価格の決定要素にもプラスに働きます

 

また、小規模マンションになると世帯当たりの管理費・修繕金の負担が多くなり

 

マンションの購入者の購入意欲をなくしてしまいます

 

管理費・修繕金などが余り高くならないような中規模以上のマンションのほうが、将来にわたり資産価値を落としにくいようです

 

おすすめできるマンションの選び方

駅近

新築マンションでも10年前までは駅からの距離が10分以上離れていても購入されていましたが、最近では非常に厳しくなってきています

 

駅からの距離は10分以内、5分以内であればなおいいです

 

駅からの距離が近い物件は価格下落が非常に少ない理由は駅中心でマンション選びをする方が多いからです

 

マンション数が少ないエリア

マンションはどこにでも立つというわけではなく、限定された場所にしか建てることができないです

 

ただ、準工業地域などはまとまった土地が多く供給されて、マンションが建ちやすい地域になります

 

住宅地でマンションが少ないエリアは価値が下がりにくい場合が多いです

大規模修繕後のマンションは価値が上がりやすい

中古マンションは10年に一度、大規模修繕を行います

 

鉄部やエントランスなどの錆の除去、又塗り替えなどでマンションが一部蘇ります

 

なにもしていないマンションより綺麗になると、マンション価格が数百万円単位で上がることがよくあります

 

不動産売却をするときは大規模修繕後になると少しお得なることがあります

 

中規模~大規模のマンション

マンションは維持管理するためには費用が多くかかります

 

エレベーターのメンテナンス

 

立体駐車場の整備・交換

 

噴水の管理

 

など設備が多ければ多いほど管理費として多く支払う必要があります

 

ただ、小規模マンションの場合は1戸にかかる負担が大きくなり、管理費修繕積立金がどんどん上がっていきます

 

中規模~大規模になると管理費・修繕金が抑えれる傾向があります

 

30戸未満の分譲マンションについては管理費・修繕積立金については十分に調査が必要になります

 

まとめ

マンション価格は景気状況によっても大きく影響します

 

結果的に売却して得するということはあるかもしれませんが、安い時に購入して、高くなってから売却するということは

 

非常に難しいことなので辞めておいた方がいいです

 

ご入居者様のライフステージに合わせて、購入、売却がスムーズに行える中古マンション選びがおすすめです

 

ABOUT ME
佐藤 広明
(宅地建物取引士)神戸生まれ神戸育ち。13年前に独立して町の不動産屋を経営中。不動産売買・賃貸・管理・事業用不動産・任意売却など経験多数。ブラックな業界のイメージを少しでも払拭できるように情報発信しています。

マチ不動産株式会社