子供の成長とともに、狭くなった家を広い家に買い替えたいと思う人は多いでしょう。また、郊外の家でのびのびと子育てをしたけれど、子供が家を出たので、夫婦で駅近の便利なところに住み替えたいと思う人もいると思います。この住居の買い替えで厄介になってくるのが住宅ローンです。

①マンションの買い替えは住宅ローン次第

住宅ローンを組んでいるマンションには、金融機関の抵当権が設定されています。

金融機関の抵当権とはマンションに住むこと（利用）はできるが、住宅ローンの返済中はマンションが担保になっているのでマンションを売却することはできません。

つまり、住替えをする場合、住宅ローンが残っているとマンション

住宅ローンがなければシンプルに住替えができます

例えば、１千万のローンが残っていて、マンションが１千万で売れれば、ローンは完済できますね。しかし、800万でしか売れなかった場合の200万はどうすれば良いでしょうか。これが、マンションのローンの残高になります。

この金額を貯金で支払えない場合は、買い替え（住み替え）住宅ローンを利用することができます。これは全国の銀行の提供しているサービスです。しかし、この場合、新たな借入額が大きくなりますので、注意しなければなりません。

新しいマンションが２千万だとすると、２千２百まんの買い替え住宅ローンになり、年齢も定年までの年数が短くなるため、月々の返済額が大きくなります。また、銀行の借り入れ者に対する審査も、保証人の追加など厳しくなります。

買い替えローンの計画と住宅ローンの金利

又、売却金額で完済できない場合、すなわちマンションの値下がりで安くしか売れなかった場合は、貯金で完済するか、買い替えローンを組むことになります。新しい住宅ローンに残額が加算され、返済年数も短くなり、月々の返済額が高くなります。

特に４０代で子供がいれば、大学に入るための塾の費用や、入学後の大学の授業料と生活費の仕送りなど、いくらでもお金のかかる時期です。家族の生活のクオリティーを維持しながら、返済できる限度額を考えて、慎重に買い替えローンを計画しなければなりません。

買い替え住宅ローンも住宅ローンと同様に、変動金利、固定金利、全期間固定金利があります。最近では、変動金利が得だという宣伝をよく目にしますが、変動金利は、将来の金利上昇のリスクを予測できない不安があり、一般に、変動金利と固定金利と組み合わせます。これを、変動金利と固定金利をヘッジすると言います。

買い替え審査を受ける時の注意点

中古のマンションを売却して、新しい住宅を買うときは、現在の住宅ローンの残高とその住宅の売却価格、購入する住宅の価格、現在銀行から借り入れできる金額が、バランスよくいってローン地獄に陥らないよう注意しなければなりません。

銀行の買い替えローンの審査では、年齢、勤続年数、年収の他に、過去の返済歴が審査の対象となります。新しい物件を買った場合の住宅ローンをどうするかは、全ての条件を考えて逆算して、いくらまでの買い替え住宅ローンを組むことができるかを考えることが必要です。

まず、定年までの年収がいくらで、教育費や生活費を除いていくらまでが住宅ローンの返済に回せるかを計算します。その月々の返済額でいくらの買い替え住宅ローンの借り入れができるかをまず銀行で確認します。その金額から現在の住宅ローンの残高を引いた額が、負担なくかえる住宅の価格になります。

もし、現在の中古マンションが、購入価格以上で売れれば何の問題ありません。まず、地域の同等の物件の販売価格を、ネットの大手不動産会社サイトで詳しく調べましょう。ネットの一括査定も利用できます。売値がローン残高より低ければ、いくらのローンが返済できずに残るか、すなわち、住宅ローンの残高を予想することができます。

買い替えのため売りに出す時の注意点と「つなぎ融資」

この場合、できるだけ高く売ろうと思えば、それだけ長く、市場に出しておく必要があります。例えば、３ヶ月で売れない場合でも1年待てば誰か良い買い手がつくかもしれないというわけです。直ぐに売ろうとすれば売値は下がります。

こうして算出した住宅ローンの残額を、借り入れ許容額から引いたものが、新しく買う家の価格になります。ここで初めて、買い物件探しがスタートします。ここで注意しなければならないのは、新しく買う家の購入金額を支払うことのできる時期は、現在の住宅を売り出す予定期間の後になることです。

それまでに、どうしても欲しいマンションの物件が現れた時、金利は高いですが「つなぎ融資」というものを受けることができます。これは、不動産業者の「マンション買い取りサービス」とセットになっており、期間は通常、半年から1年に設定されています。

マンションが売れないときは不動産業者が買い取ることになっており、当然のことながら、不動産業者の買い取り金額は、相場よりも１割から２割低くなります。また、不動産業者と専任媒介契約を結ぶため、途中で変更できないというデメリットがあります。つなぎ融資の年利は一般に、約3%〜4.5%です。

買い替えの時期と停止条件付き契約の「買い替え特約」

理論的には、１年間の長期で今の住宅を売りに出して、できるだけ高く売るのが正しいです。しかし、予想以上に早く高く売れ、新しい物件が見つかっていない場合はどうなるのでしょうか。新しい住宅が決まるまでの間、仮住まいをしなければなりません。一旦、仮の住まいに荷物を引越して、新しい家が決まればまた引越しをするという、二回の引越し費用と、新しい住居が決まるまでの賃貸住居の費用が発生します。

二重の引越し費用と仮住まい費用を回避する方法に、新しい住宅を買うときの「停止条件付き契約」、「買い替え特約」による購入というのがあります。今のマンションが売れなければ、購入契約を破棄するという条件付きの契約で、「自宅マンションが○月○日までに売れなければ、購入契約を破棄する」というものです。

自宅マンションがその日までに売れなかった場合は、購入マンションの契約は無効となり、手付金は戻り、違約金は発生しません。この特約は、売主にとって不利となる為、この特約をつけてももらえるかどうかは、購入する住宅の販売者によります。売主のデメリットが大きいために、一般の売主は、通常は「停止条件付き契約」をつけてくれません。

買い主が仲介不動産業者に「買い替え特約」を申し出て、仲介業者がそれを曖昧に売主に伝え、売主が理解していない場合は、特約により契約破棄で手付金の返金が発生したときに、売主との間にトラブルが起き、違約金でもめることがあります。個人の売買で「買い替え特約」をつけるときは、しっかりとした仲介不動産業者を選ぶ必要があります。

しかし、新築分譲マンションや建売住宅では、開発業者や不動産会社は、大量の物件を売りさばかなければなりません。ある程度の資金回収のめどを立てるために、買い手をある程度確保する必要があります。このため、大手開発業者の新築分譲マンションや、戸建ての建売住宅に、この条件をつけてくれることがありますので是非チェックしてみてください。

まとめ

中古マンションは、現在の住宅ローンで抵当権がついているので、通常はローンを返済しなければ売却できません。そこで、買い替え住宅ローンを組むことになりますが、今のローン残額が組み込まれ、返済額が多くなります。返済期間も短く、月々返済額が高くなるうえ、子供の教育費もかかります。月々の可能な返済額を考慮して、買い替え住宅ローンの金額を出し、銀行の審査が通るかをまず確認しましょう。

また、できるだけ高く今の住宅を売る販売計画を立て、もし途中で良い物件が見つかれば、「つなぎ融資」できるか、停止条件付きの「買い替え特約」ができるかを検討しましょう。なお、中古マンションの買い替えについてのその他の疑問点がございましたら、お気軽にお問い合わせください。