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すまい給付金の条件クリアで中古マンションにもメリットを!

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すまい給付金とは?

「すまい給付金」とは、住宅の購入で一定の条件を満たしていると、国からもらえる給付金のことです。これは、消費税の引き上げで、住宅購入の際に支払う税金が高くなるので、その負担を少しでも軽くするために導入されました。

2014年4月に5%から8%へ引き上げられた消費税は、現在、2019年10月に10%へ引き上げられる予定です。2019年6月までに家を買い、引き渡しが完了していて諸条件を満たしていれば、国から最大で30万円の給付金を受け取ることができます。給付額も消費税10%では、50万円までに引き上げられる予定です。

また、住宅を買って引き渡しを受けてから、1年以内であれば既に購入済みの人も申請が可能です。現在では、暫定的に申請の期限が1年3ヶ月以内となっているなど、変動的で複雑な補助金制度です。ご自身が諸条件を満たして「すまい給付金」の受給者に該当するかを調べ、役所や不動産会社に問い合わせて確認しましょう。

すまい給付金の対象者とは?

「すまい給付金」では、高額所得者は対象外です。高額所得者は「住宅ローン減税」で、既に所得税を軽減してもらう制度があるためです。給付金の対象者は年収が510万円以下の人となっています。

また、住宅は、「戸建て」でも「マンション」でも、どちらも該当します。原則では、ローンで家を買う人が対象となり、現金購入者は給付金の対象にはなりません。「すまい給付金」は広く一般の人が、ローンを組んでマイホームを買う時に、少しでも補助して住宅購入を後押ししようというものです。

しかし、50歳以上の人が、老後の住み替えでローンを組めないために現金で買う場合も、条件を満たしていれば給付金の対象になります。また、売主が宅地建物取引業者の「中古再販住宅」であることが要件です。個人が売主の中古住宅は、住宅の建物部分に消費税がかからないため、給付対象にはなりません。

あまりにも条件が多くて混乱してしまいますが、「収入の条件」「物件の条件」に分けて、順を追って説明してゆきましょう。

該当するのに必要な条件とは?

「すまい給付金」では、「収入の条件」「物件の条件」があります。「収入の条件」は、年収がどのように判断されるか、また、共働きの夫婦の購入の仕方がポイントになります「物件の条件」では、「戸建て」も「マンション」も対象になりますが、「住宅の品質検査」では、「新築」と「中古」で内容が異なってきます

「収入の条件」では、「都道府県民税の所得割額」で510万円以下であることが必要です。また、共働きの夫婦が、どのようにローンを組んで、買った家の持分を登記するかの登記割合でも、審査の判断基準が変わってきます

「物件の条件」で、「新築住宅」では施工中の検査が対象となりましたが、中古住宅では「売買時」の検査が対象になります。ともに、床面積が50平米以上ですが、良質な住宅を証明する必要書類がそれぞれに異なってきます。

給付金申請の手続きの流れ

それでは、実際の手続きの流れをみてみましょう。詳しい条件の内容を理解する前に、「新築」と「中古」、「ローン有り」と「ローン無し」の必要な確認書類を知り、「すまい給付金」がどのような制度なのかを大まかに把握しましょう。

必要な書類を揃える

確認書類は、引越し前の住所のある市区町村、引越し後の市区町村、法務局、住宅事業者から入手できます。

基本的に必要な書類

 

・住民票の写し (マイナンバーがないもの)

・建物の登記事項証明書・謄本(所有権保存登記必要)

・住民税の課税証明書(都道府県民税の所得割額で年収を証明)

・不動産買契約書

・振込先口座が確認できる書類 (通帳コピー等)

 

新築住宅でローンがある場合

 

・施工中の検査実施が確認できる下記いずれかの書類

   住宅瑕疵担保責任保険の付保証明書

   建設住宅性能評価書

   住宅瑕疵担保責任保険法人検査実施確認書

・住宅ローンの金銭消費貸借契約書

新築住宅でローンがない場合

 

・施工中の検査実施が確認できる下記いずれかの書類

   既存住宅瑕疵担保責任保険の付保証明書

   建設住宅性能評価書

   住宅瑕疵担保責任保険法人検査実施確認書

・フラット35S基準への適合が確認できる下記いずれかの書類

フラット35S適合証明書

現金取得者向け新築対象住宅証明書

長期優良住宅建築等計画認定通知書

設計住宅性能評価書

低炭素建築物新築等計画認定通知書

中古住宅の場合

・中古住宅販売証明書(売主が宅建業者の中古再販住宅)

・住宅ローンの金銭消費貸借契約書
(現金取得の場合は不要)

・売買時等の検査実施が確認できる下記いずれかの書類

既存住宅売買瑕疵保険の証明書 (引渡し時に売主から交付)

既存住宅性能評価書 (耐震等級1以上)

建設後10年以内で、瑕疵担保責任保険/住宅性能表示のある物件

すまい給付金申請書類に必要事項を記入して提出

書類は「窓口への申請ページ」のサイトからダウンロードできます。

http://sumai-kyufu.jp/application/send/index.php

郵送の送付先:

「〒115-8691赤羽郵便局 私書箱38号 すまい給付金申請係」

審査には2ヶ月ほどかかります。書類審査が通ると「すまい給付金事務局」からハガキで給付金額、振り込み予定日、振り込み予定口座などの通知があります。なお、「確定申告」では「すまい給付金」は非課税扱いとなります。

現行の法令の詳細は下記のサイトをご参照ください。

http://sumai-kyufu.jp/application/about/new.html

「収入の条件」の年収510万円とは?

「収入の条件」の年収510万円は、「都道府県民税の所得割額」の計算の元になった前年度の所得が510万円以下であることが必要です。

住民税は市民税と県民税に分かれていて、「都道府県民税の所得割額(しょとくわりがく)」は県民税です。県民税は前年の所得に一定割合をかけて計算されおり、その計算の元になった所得金額が510万円以下ということです。「都道府県民税の所得割額」は住んでいる地域の役所が発行する「課税証明書」に記載されています。この証明書は市役所で、300円で発行されます。

夫の年収が500万円、妻の年収が配偶者控除限度内の100万円の場合、夫名義で住宅を購入し、夫がローンを一人で組んだ場合は、年収510万円以下の条件をクリアしていて、30万円までの「すまい給付金」がもらえる可能性があります。消費税の増税や配偶者控除で限度額が変更されることがありますので、数字は、随時確認してください。

夫婦の共同名義で購入する場合は、シミュレーションによる計算が必要です。例えば、3000万円のマンションを夫80%、妻20%の持分で登記し、2700万円のローンを夫80%、妻20%の25年の連帯債務で組んだ場合、住宅ローン控除で「10年間の住宅ローン控除」が利用できます。給付金は、年収の低い人がもらえやすい制度になっていますが、この場合「すまい給付金」を考慮に入れても、住宅ローン控除のメリットを考えれば、夫の持分を100%にして、妻の給与を生活費に当てた方が得な場合もあります。

また、夫婦で持分を50:50で登記し、妻に所得がない場合、1500万円の贈与があったとして贈与税600万円が発生します。贈与税が課されないためにも、持分登記する場合は、夫婦それぞれの収入に比例して、住宅ローンを組み登記することが注意点です。すまい給付金のメリットを知るには、諸条件を入力して、「すまい給付金かんたんシミュレーション」のサイトでチェックしましょう。

年齢と「ローン有り・無し」について

「すまい給付金」は返済期間が5年以上のローンを組んでいて、購入住宅に入居する人が要件となっています。

「すまい給付金」は原則、ローンを組んでいる人が対象となりますが、50歳未満で現金取得する場合は、少しでもローンを組んだ方が得かをシミュレーションで計算してみましょう。

実際には50歳以上でローンを組む人が少ないために、50歳以上は現金で購入する人も対象となります。50歳以上で住宅ローンを組まない場合、「老人対策のある優良な住居」であれば対象となります。それには、下記のような、バリアフリーや省エネ、耐震性、耐久性条件をクリアする必要があります。詳細は現行の法令を確認しましょう。

・フラット35Sと同等の基準を満たす住宅

・バリアフリーに優れた住宅(等級3)

・省エネルギーに優れた住宅

一次エネルギー消費量等級4以上

断熱等性能等級4

・耐震性に優れた住宅

耐震等級2以上

免震建築物

・耐久性・可変性に優れた住宅

劣化対策等級3

維持管理対策等級2

また、50歳以上ですまい給付金を受けるには「物件に入居している」ことが必要です。あくまでも本人が住んでいることが要件で、離れてくらす子供夫婦のために住宅を購入する場合は対象外です。

物件の条件と「住宅の品質」とは?

給付を受けるには、床面積が50平方メートル以上の住宅であることが必要です。床面積は不動産登記簿に記載された面責です。共同住宅の場合は、契約書に記載されている壁芯(壁の中心線)寸法ではなく、内法寸法の面責になります。

「物件の条件」では、住宅の品質が「品質の高い住宅」であることが給付金の条件となり、「新築」と「中古」で審査や書類の種類や条件が異なります。新築住宅では「施工中の検査」が必要で、検査証明は、工事の着工前に申し込んでおかなければ受けられない場合があるため、工事会社や販売会社に確認しましょう。

中古住宅では「売買時」の検査が「住宅の品質」の判断の対象になり、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入しているなどの要件があります。中古住宅の売買では、瑕疵担保責任を負う期間が、個人の売主は3ヶ月程度、宅地建物取引業者が売り主の場合も2年間に限定され、新築住宅に比べて短いです。そのため、売主は、住宅に瑕疵があった場合に補修費用などが保険金で支払われるように、任意の「既存住宅売買瑕疵保険」に加入が求められています。

しかし、あくまでも任意のため、「買取再販住宅」の場合、業者が独自のアフター保証を付けても、必ずしも保険による保証ではない場合がありますので、売主である宅地建物取引業者に、保険加入の有無を確認することが大切です。

参照:中古住宅編「すまい給付金」がもらえない?に注意

https://allabout.co.jp/gm/gc/427940/2/

確認書類の一つの「既存住宅性能評価書」ですが、評価機関に依頼します。検査員が、目視や計測で現地調査し「構造の安定」「火災時の安全」「空気環境」「光・視環境(窓の面積など)」「高齢者等への配慮」「防犯」の項目で、住宅の劣化状況を判定し、住宅性能評価書が交付されます。これは、売主あるいは買主が費用を負担して評価機関に申請するもので、住宅の基本構造の耐震性が重視されます。給付金を受けるには、耐震等級が1以上であることが必要です。

このほかの給付要件に、建設後10年以内の「中古再販住宅」というのがあります。業者は築年数の古い住宅を買い取って、全面改修して再販するのが一般的で、建設後10年以内の買取再販住宅というのは少ないと考えられます。中古住宅は、売主が宅地建物取引業者という条件と、業者の第三者の現地調査が任意であるため確認が必要です。増税影響を緩和するため、宅建業者が第三者機関を利用する可能性は高いと思われますので、気に入った物件があれば業者に相談してみましょう。

まとめ

「すまい給付金」は、「戸建て」「マンション」どちらの購入でも対象になります。すでに住宅を購入済みでも、条件さえ満たせば受け取ることができます。対象となる年収の目安は510万円以下で、役所の「課税証明書」が必要です。住宅は面積50平方メートル以上で、原則ローンを組んでいる人が対象ですが、50歳以上の例外があります。また、「新築」と「中古」で必要な確認書類が異なります。

まずは、「課税証明書」を取り寄せて「都道府県民税の所得割額」を確認し、上記の要件を念頭に、「すまい給付金事務局」(電話番号:0570-064-186)に対象になるか問い合わせてみましょう。少しでも給付金の恩恵を受け、新居で新しい生活をスタートしてください。なお、ご不明な点はお気軽にお問い合わせください。 

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この記事を書いた人
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宅地建物取引主任士 佐藤広明
賃貸・事業用不動産・新築戸建などをしている不動産会社を運営しています
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資本金 300万円
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