収入も減少、子供にもお金がかかる、病気で収入源など、長い住宅ローンの返済中色々な事がおきますが、どうしようもなく、住宅ローンの支払いが厳しくなった時どうすればいいのでしょうか。住宅ローンの残債が少なければマンションを売ったお金で返済することも可能ですが、損が1,000万円や2,000万円あった場合は自己資金で返済することも困難です。そういった場合に任意売却という制度があります。任意売却とはいったいどんなしくみで注意する点はどんなことがあるのでしょうか。

①住宅ローンの払えなくなった時

もし何もせずに滞納してしまわれたら、御本人に督促状が届き連帯債務者にも督促状が届きます。それでも事態が変わらなければ金融機関は裁判所を通じてマンションを差し押さえします。最終的には競売にかけられてしまい強制的に所有権が変わります

まず、預金残高も少なくなって来月の支払いは厳しいと思われたら、住宅ローンを借りている金融機関に御相談してください。返済方法の融通を考えてもらえる場合もあります

住宅ローンの仕組み

住宅ローンは金融機関（銀行）から借りていますが、銀行とお金を借りる契約（金銭消費貸借契約）を結ぶ時に保証会社と「保証委託契約」を結びます。お金を支払う代わりに返済ができなくなったら保証会社が銀行に返済するという契約を同時に行っています。

基本的には3カ月以上滞納を続けると代位弁済といって保証会社が銀行に建替えて返済を行います

この時点で、金融機関ではなく保証会社から住宅ローンの一括返済の請求がきます

最終的に住宅ローンの返済を保証会社に行っていくことができない場合は、自ら任意売却をするか、土地や建物といった不動産は、裁判所を通じて差し押さえられ、競売にかけられることになります。

【任意売却】と【競売】との違い

金融機関と相談しても支払いが厳しい時に自宅の売却を考えられた場合、「任意売却」と「競売」の方法があります

任意売却は御自身の意思（任意）で売却することです。ただ、金融機関もしくは保証会社の同意が必要になってきます

競売は強制的にお金を貸している側（保証会社）が強制的に売却してお金を回収する方法になります

任意売却

• 不動産価格　　相場の価格より少し安い場合が多い
• プライバシー　通常売却とほとんど変わらないので分かりにくい
• 引越し代　　　最高30万円まで認められれば受け取ることが可能
• 退去時期　　　御本人の意思の尊重
• 残債の返済　　債権者と相談の上、月々の返済を行いますが話し合いのために明確な金額はわかりません。（今後の生活に無理のない程度で5,000円～30,000円ぐらいと言われている）
• 解決までの時間　　　　　２～3カ月

競売

• 不動産価格　　相場の価格よりかなり安い（入札になるため、高く売れる可能性もあるが相場より安い価格）
• プライバシー　ネットで調べると分かる場合がある
• 引越し代　　　なし
• 退去時期　　　御本人の意思は尊重されない
• 残債の返済　　一括返済を求められる
• 解決までの時間　　約1年

任意売却の注意点

任意売却すればすべて解決というわけではない

保証会社との交渉が必要

任意売却をしたいと思っても、保証会社が同意してくれないと売却することができません。

売却の販売金額が高すぎると成立しない場合も

月々の返済ができていない状態で売却していますので、高く売りたいという気持ちもわかりますが売れなければ、次に競売という手続きになりますので、信頼できる不動産屋さんと話合いの上、価格設定は必要です

任意売却しても借金が残る

残った借金は月々返済していかなければなりません。返済額は債権者との話合いで決定されます