売却のコツ

売却依頼した不動産屋の囲い込みでマンションが売れない

『囲い込み』とは依頼を受けた不動産会社が他の不動産会社に見学・物件情報の虚偽・物件を隠すなど妨害する行為で、違反行為とされています

なぜ、そんなことをするのかというと、不動産会社にとって仲介手数料は『売主』『買主』の双方からいただくことができるので、他の不動産会社に買主を見つけられてしまうと売主からだけしか報酬が貰えないからです

つまり売上を2倍にするために不動産会社の都合だけで行っています

非常に問題になる行為ですが大手不動産会社が中心で行っているケースがおおくあり、ルールを決める団体も大手不動産会社の役員が行っているために長い間問題となっている行為になります

『囲い込み』する訳

売主にとっては依頼した不動産会社以外の不動産会社から広告活動をしてもらうことで購入者を探したほうが早く売れる可能性があります

早期の売却よりは自ら買主を見つけるということが優先させれています

3,000万円のマンションを売却を依頼されたときの売上

売上の額
他社で買主を見つけた時 1,036,800円
自社で買主を見つけた時 2,073,600円

現在の不動産の仲介手数料のシステムからは他社には物件を決めてもらいたくないというのが本音です

少しぐらい時間がかかっても売上が上がる方が不動産会社は儲かるという仕組みになっています

 

不動産の囲い込みによる罰則は

一社のみに依頼する専任媒介契約・専属専任媒介契約は不動産流通機構(レインズ)に正確に登録して広く買主を見つけるという義務がありますが、『囲い込み』の罰則は現在はありません

あまりにも酷い場合は

レインズ登録義務違反・詐欺横領背任罪

の可能性もあります

実は大手不動産会社が『売主』『買主』の両方から手数料をいただく割合が全契約の60%を超えているデーターもあります

大手不動産仲介は「囲い込み」が蔓延?!住友不動産販売の「両手比率」は、62.75%!不動産売却時は「両手比率」が高い会社に注意を

依頼した不動産会社が買主を50%以上の割合で成約するのは通常ではありえません

不動産会社の数はコンビニの数の2倍もあります

 

違反行為が続けられる闇

囲い込みを行っている不動産会社が大手不動産会社の場合が非常に多いためです

大手不動産会社はルール作りの組織の責任者である場合が多く、このような行為を守る側でもあるわけです

不動産業界が閉鎖的な体質はこのようにルール作りができていないために起こっています

 

『囲い込み』の手口

レインズ登録をしない

不動産流通システム(レインズ)という登録システムがあります

不動産会社は依頼を受けるとこのシステムに登録する義務があります

専属専任媒介契約・・・レインスに依頼を受けてから5日以内に登録義務

専任媒介契約・・・レインスに依頼を受けてから7日以内に登録義務

一般媒介契約・・・複数業者に依頼できるので登録義務はない

レインズ登録することで依頼を受けた不動産会社が売主さんに損させないように宅地建物取引業法で決まっています

 

囲い込みはどのようにされる?

囲い込み

実際にある不動産会社がよくやっている手口になります

専任媒介で依頼を受けた物件を『囲い込み』他社には紹介させずに価格を下げる交渉を売主にします

結局相場より安くなった不動産を協力会社に売却することで協力会社がリフォームしてキレイになった不動産を再度売却する権利を専任業者が受けるというシステムです

売主さんは受け取る金額が大きく少なくなります

 

広告不可物件

売主さんの立場では驚かれるかもしれませんが、売りに出された物件資料のほとんどには『広告不可』という文字がついています

自分の会社では広告するので他業者は一切広告はしたら駄目ですよという意味です

知り合いに自宅が売りに出ていることがバレたくないので売主さんの要望として『広告不可』ということは特に問題ないのですが、依頼を受けた不動産会社はポータブルサイトや新聞の折り込みチラシなど広告をしているのですが、他社の広告は一切認めないという『囲い込み』のひとつです

 

他社に案内させない

『商談中』『契約予定』『鍵の手配ができない』などの理由をつけて、物件案内をさせない大手不動産会社は多くあります

この手口はよく見られます

また、資料を作らずに物件詳細を他社に分からせないやり方が横行しています

 

囲い込みの問題点

囲い込みも売主さんが知っていれば特に問題にはなりませんがほとんどの場合、売主さんに内緒で行われています

  • 広告不可
  • 他業者の案内妨害
  • レインズ登録しない
  • 図面を公開しない
  • 資料を公開しない

など手口も巧妙化していて売主さんの知らない状況でとんでもないことが行われています

 

名前の通っている不動産会社が行う

誰もが聞いてわかるような不動産会社が『囲い込み』行っています

コンビニより多いという不動産会社の数は競争が激しくなっています

1つの売却物件でどれだけ大きく売り上げを伸ばすのかということがどこの不動産会社も考えています

そのために『囲い込み』という手段は非常に売り上げを伸ばすのには有効なやり方になります

機会損失での損害は数百万円

不動産会社が『囲い込み』を行ったために売主さんが数百万円の損害を被ることもあります

不動産には売却時期は重要です

他社のお客様は紹介させないという姿勢は一社の少ないチャンネルでの売却になるために本来なら購入していたお客様も別の物件に振り替えるということは良くおこります

その間に同じマンションの条件のいい部屋が同じ価格で売りに出されたらどうなるでしょうか?

価格を下げるという選択肢もでてきます

 

専任媒介を受けた不動産会社の危険な考え方

専任媒介を受けた不動産会社は依頼物件を自分のものだという考え方をよく見受けられます

危険な考え方です

『他社に紹介させずに自社で買主を探す』

⇒他社に広告させない

⇒他社の案内をさせない

⇒売れないと売主に報告して価格を下げさせる

広告不可するしないは本来は売主さんの考えが反映されるべきですが、依頼した不動産会社が判断してしまいます

専任媒介になった場合、他社の関与がないために専任媒介業者の独壇場になっています

 

どのように専任媒介を勧めるのか?

『一般媒介だと広告できません』

『一般媒介だと頑張ることができません』

『一般媒介だと煩雑になります』

などと言われます

 

決して専任媒介が悪いというわけではありませんが、一部の不動産会社は宅建業法の抜け穴を利用して『囲い込み』を行います

売主さんが大きな損害を被る可能性のある専任媒介は注意して依頼してください

 

まとめ

『囲い込み』は不動産会社の都合だけで不当に売却の機会を奪っていると思います

ますます、囲い込みの手口も酷くなってきています

希望の価格ですぐに売却できれば問題はありませんが、『囲い込み』で売却の機会を逃して価格を下げることになると、数百万円の損害も出る可能性があります

『囲い込み』という残念な情報も売主さんは財産を守るためにも知っておく必要があるかもしれません

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マチ不動産株式会社