売却のコツ

マンションの売却価格の決め方

マンションの売却価格ってどのように決められているのか?

不動産屋の査定方法はどのように決められているのかという『取引事例法』といって地域や同じマンションが実際に取引された金額で決められています

ただ、あまり取引事例がない物件や5年も6年も昔の取引であれば実際のところの金額というのは正確性を欠く可能性もあります

マンションの売却価格の決め方や設定方法についてまとめています

 

不動産会社の価格査定

複数の不動産屋さんに査定依頼

マンションを売却する場合不動産屋さんに査定を2社3社に依頼することがおすすめです

決して、1社だけというのは非常に危険です

査定価格が高い不動産屋さんとは

査定価格が高いのには理由があります

不動産産屋さんが売却依頼がほしいという理由になります

もし、高すぎる価格帯で依頼を受けても売れないことの方が多いです

『売れないから価格を下げませんか?』

という営業法になります

注意したいのは査定価格は買取価格ではないということです

査定価格が低い不動産屋さんとは

査定価格が低いのは大手不動産会社に多いです

他に査定依頼していないことが分かると査定価格を下げます

売り出し価格を下げることで買主も自社で用意することができるためです

また、安い価格帯で売却するのに広告費は要らないです

販売期間が長期化すると不動産会社の利益率は大きく下がります

そのため、査定価格は本来は下げたいのが不動産会社すべての本音と言えます

1社だけに査定依頼するのはこういった点からも非常に危険です

ネットの一括査定の裏側

ネット査定も人気ですが、ひっこい営業が問題になっています

1件の査定を16社以上に査定依頼をするわけです

当然、ライバルが多いのであの手この手で営業されます

  • かなり高い金額で査定する会社
  • ライバル会社の悪口をいう会社

ネットの査定依頼を不動産会社はお金を出して購入しているわけです

専任媒介がとれなくても一般媒介はほしいということで、本当にお客様の相談相手にはなりにくいことが問題です

 

住宅ローンと諸費用を計算する

マンションを売却する時に住宅ローンの完済が条件になります

住宅ローンを完済できないと抵当権を抹消することができないので売却することができません

また、売却にかかる費用は物件価格の4%程度もあわせてかかります

販売価格を決める場合は住宅ローンの返済明細を基に細かく計算します

 

5段階で価格をきめる

不動産のプロはこうして値付けしている

不動産会社は土地や建物を購入して再販売しています

  • 土地を購入⇒新築戸建ての建築
  • マンションを購入⇒リノベーションマンション

つまり自らの不動産を何度も何度も売却しています

プロはどのような売却方法をとっているのかというと

  1. 凄く儲かる価格・・・相場の20%以上
  2. 儲かる価格・・・相場の10%以上
  3. やや儲かる価格・・・相場
  4. 儲けがない価格・・・相場の10%以下
  5. 損する価格・・・相場の20%以下

販売当初は利益率が非常に高く設定を行います

1ヵ月目で❷に変更

6か月目で❸に変更

10か月目で❹❺に変更

という具合に価格を変えていくやり方です

期間・価格設定はそれぞれの会社で作戦がありますので違いますが基本的には上手くいけば➊で最悪は❸でという販売方法です

販売当初から安い価格帯で販売する必要性は全くありません

依頼した不動産会社だけが喜びます

理由は買主からも手数料が貰えることができる可能性が高まることと、広告費をかけなくて済むからです

 

価格の下げ方

販売価格を下げる場合は10万円単位で価格を下げても全く意味がありません

不動産の場合は住宅ローンを組んで購入します

10万円を35年金利1%で借りると月々の支払いは288円です

100万円を35年金利1%で借りると月々の支払いは2880円です

値引きするなら100万円単位にしないと効果はあまりありません

 

スーパーマーケットの価格表示と同じ

  • 3,000万円と2990万円
  • 29歳と31歳

といったふうに節目を超えると大きなインパクトを与えるます

『印象』です

価格設定をする場合は節目より少し下げて売り出すことで買主の印象は大きく変わります

 

まとめ

マンションの価格設定についてまとめてみました

査定を依頼する場合はある程度売主さんでこの価格帯で売れるのではないかと判断したほうがいいです

不動産会社からでた査定が高かったり安かったりした場合、理由を聞くことができるからです

マンション価格は『取引事例法』をよく利用しますが、取引が少ない場合などは価格査定が非常に困難になります

そのために販売価格は5段階で考えることで高く売却することができます

また、期間などはできるだけ長期に渡る方が高く売れる可能性がありますが、販売価格のスケージュールをしっかりと販売当初に設定する必要があります

売れないから価格を下げるなど場当たり的な値引きをしていると大きく損をする可能性があります

ABOUT ME
佐藤 広明
(宅地建物取引士)神戸生まれ神戸育ち。13年前に独立して町の不動産屋を経営中。不動産売買・賃貸・管理・事業用不動産・任意売却など経験多数。ブラックな業界のイメージを少しでも払拭できるように情報発信しています。

マチ不動産株式会社