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お得にマンションを購入できる時期は不動産業者であればわかりますが、購入者がそこまで考えることはほとんどないと思います
実は築20年を過ぎると売却される方が急に増えだします
販売価格も同じマンションで2戸・3戸と売りに出されると価格下落が起こりやすくなります
マンションを安く購入するには売主さんの行動パターンを理解して購入することをおすすめします
マンションを安く購入したい方に向けて書いた記事になります
東日本レインズ(対象エリア:北海道、東北、関東、甲信越)のマンションの築年数別価格のデーターを参考に見ていきましょう
マンションの築年数別成約価格
マンションの築年数別成約平均単価
成約価格と平均坪単価も築20年を超えるとあまり下がりにくくなります
築20年前後がマンションの価格の底値(そこね)とも言えるのではないでしょうか
新築当時にマンションはほとんど住宅ローンを利用されて購入します
マンション価格 4,000万円
諸費用 200万円
自己資金 300万円
住宅ローン 3,900万円(35年)
というのが一般的なマンションの支払い例です
築20年のマンションは住宅ローンも20年の支払いが終わっています
単純考えると住宅ローンが半分
ということになります
売却するには住宅ローンを売った価格で売却できるということが条件になります
築20年ぐらいのマンションは売主さんの立場で考えれば、購入価格の半分で売却することができる価格ということになります
築10年のマンションを購入価格の半分で購入するのは、ほとんど無理ということがわかります
又、新築マンションご購入する方の年齢層ですがあるマンションでは8割の方が30代で残り2割が20代と40代という数字が出ております
30才台で購入された方のお子さんの年齢は
家族構成や所有者様の年齢などによっても売却物件が出やすい時期になるので、物件数も比較的に多くなります。そのため価格的には抑えられやすくなります
20年前はどんな時代だったかというと兵庫県南部地震があった数年後になります。
震災以降の新築マンションはパンフレットに耐震構造・免震構造と表示がいっぱいあったものです。当時は誰もが敏感になっていたワードでした。
大前提として日本の建築物には建築基準法を元に建てられています。
(建築基準法は国民の生命・健康・財産の保護のため、建築物の敷地・設備・構造・用途についてその最低基準を定めた法律)
(建築基準法違反の場合は懲役3年以下or罰金300万円以下、法人の場合は罰金1億円以下)
つまり、違反していなければ生命と健康と財産が法律によって担保されているということになります。
20年前は社会も法律も地震対策に対して厳しい目で見られていた時代でもあるわけです
建物の法律である建築基準法は震災の教訓とした側面もあります。
中古マンションを購入するなら旧耐震基準で建築されたものより、昭和56年6月1日以降に建築された新耐震基準がいいですよとよく言われていますが、昭和53年に宮城沖地震が発生したために建築基準法が改正されたものが新耐震基準になります。以前に比べて耐力壁の量を増やしてくださいという改正です。(耐力壁とは建築物において、地震や風などの横からの力に抵抗する能力をもつ壁です)
改正された結果、平成7年の阪神大震災の時に昭和56年6月1日以降の新耐震基準の建物は被害が少なかったと言われています
兵庫県南部地震では建物が倒壊するケースが多くなったために、倒壊しない建物を建築する改正が行われています
築20年前後の建物は大きく建築基準方が改正された時期でもありますので、基本的には建物は改正された建築基準法に対応しています
大震災と建築基準法の関係
1923年 関東大震災
1924年 市街地建築法 1948年 福井地震 1950年 建築基準法 1978年 宮城沖地震 1981年 建築基準法改正(壁の量に対する規定)新耐震基準 1995年 兵庫県南部地震 1995年 建築基準法改正 (耐力壁の配置とバランス/接合部金物の設置/基礎仕様)など |
築20年のマンションは対応しておりますのでご安心を
築25年を超えたり、マンションの専有面積が50㎡以下の場合は税金の軽減が受けられなくなりますのでご注意を
どんなものも年数とともに劣化が始まります
いわゆるマンションの老朽化になります
古いマンションを購入して直ぐに建て替えの話があると困ります
現在マンションの建て替えは30年~50年の間に行われています
昭和40年代~マンションが建築されてきましたが、その当時に建てられたものになります
当時の建物は配管などがすべて埋め込まれていて、劣化して交換することを考えていないものが多かったようです
現在は交換することを前提に建築されているものも多いため、建て替え時期は延長されることが予想されます
価格、建物、法律関係から築20年のマンションのメリットをまとめてみましたが皆様はどうお感じになられましたでしょうか。
中古マンションの築10年のほうが建物・設備なども間違いなくいいものが使われている可能性が多いのですが、価格としては新築マンションにかぎりなく近いケースが非常に多いです。立地条件の大きなアドバンテージがなければなかなか売却する場合、売主様買主様の希望金額のミスマッチがおきています。さらに物件数も少なくなります
又、築20年前後のマンションからタイル張りが中心になってきたのも魅力の一つです
築20年の物件は市場に多くでていますので、希望の立地条件に出会える可能性が多いです
住宅ローンの支払いが困難な方
不動産の取得費が分からないので、税金がいくらかかるか分からない
なかなか、不動産が売却できない
家が古いので、リフォームするか建替えするのかが決まらない
売却と賃貸どうすればいい
親の不動産を相続したが、どのようにしたらいいのかわからない
瑕疵担保責任を負う必要があるの?
仮住まいの賃貸が見つからない
不動産のことならお気軽にご相談ください
社名 | マチ不動産株式会社 |
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所在地 | 〒657-0824 神戸市灘区福住通2-1-9 |
創業 | 2007年8月1日 |
資本金 | 300万円 |
代表者 | 代表取締役 佐藤広明 |
業務内容 | 不動産売買・賃貸・買取・賃貸管理・リフォーム・新築事業・UR斡旋・各種 |
保険加盟団体 | 公益法人 兵庫県宅地建物取引業協会 会員 公益社団法人近畿圏不動産流通機構 公益社団法人 近畿地区不動産公正取引協議会 加盟 株式会社 日本住宅保証検査機構 加盟 |
TEL: 078-802-8917
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*お客様提携駐車場あります
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