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なぜ、築20年の中古マンションがお得なのか?

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築年数が10年以上であれば、どれも中古マンションは変わらないと思われがちですが、実は築20年前後の中古マンションが非常にお得で、中古マンション価格が一気に下がる築年数でもあります。それは売主様の事情が大きく影響しています。

築20年前後の中古マンションはなぜ安く、購入者にメリットがあるのかをまとめてみました

中古マンションの築年数における価格と坪単価は

東日本レインズ(対象エリア:北海道、東北、関東、甲信越)のマンションの築年数別価格のデーターを参考に見ていきましょう

マンションの築年数別成約価格中古マンションの築年数別価格

マンションの築年数別成約平均単価

中古マンションの築年数別坪単価

東日本レインズ参照

成約価格と平均坪単価も築20年を超えるとあまり下がりにくくなります

築20年前後がマンションの価格の底値(そこね)とも言えるのではないでしょうか

築20年の中古マンションの売主さんは金銭的にどのような状況

なぜ、築20年前後が中古マンション価格を抑えて購入できるのかというと売主さんの家族構成やお金の問題が非常に大きく影響しています

マンションを購入される方の大部分が住宅ローンを利用されています。

住宅ローンには元金均等方式と元利均等方式という支払い方法を選ぶことができますが、

元金均等方式|毎月の返済額に元金が一定に返済する方法

3,000万円 金利2%  35年返済

 第一回目の月々の返済額121,428円

元利均等方式|毎月の返済を一定にする方法

3,000万円  金利2%  35年返済

 第一回目の月々の返済額99,378円

と元金均等方式のほうが月々安い返済方法になりますので、ほとんどの購入者が元利均等方式を選ばれております

皆様が選ばれていない元金均等方式は毎月元金を返済していますので元金が早く少なくなります

つまり、元利均等方式を選ばれている方は5年や10年ぐらいでは住宅ローンの残高がまだまだある状態の方が多い状態だともいえます

3,000万円の新築マンション  金利2%   返済期間35年間

1年目   54.8万円(利息を除く元金)

5年目   310万円

10年   660万円

20年   1,460万円

3,000万円(借入)-1,460万円(元金)=1,540万円(20年目の残債額)

自宅を売るのにわざわざ、自己資金を用意してまで売却する売主様はなかなかいらっしゃらないと思います

損するなら、家賃をとって人にご自宅を貸す賃貸という選択肢を選ばれる方が一般的です

築20年の中古マンションの売主さんは家族の状況は

又、新築マンションご購入する方の年齢層ですがあるマンションでは8割の方が30代で残り2割が20代と40代という数字が出ております

30才台で購入された方のお子さんの年齢は

10年でお子さんが5歳~10歳

20年でお子さんが15歳~25歳

20年後はお子さんの独立され、お部屋数なくなり、10年後に控えた定年などを期に売却される方も多くなる時期です

家族構成や所有者様の年齢などによっても売却物件が出やすい時期になるので、物件数も比較的に多くなります。そのため価格的には抑えられやすくなります

築20年の中古マンションの建物の安全性

20年前はどんな時代だったかというと兵庫県南部地震があった数年後になります。震災以降の新築マンションはパンフレットに耐震構造・免震構造と表示がいっぱいあったものです。当時は誰もが敏感になっていたワードでした。

さらに

大前提として日本の建築物には建築基準法を元に建てられています

(建築基準法は国民の生命・健康・財産の保護のため、建築物の敷地・設備・構造・用途についてその最低基準を定めた法律

(建築基準法違反の場合は懲役3年以下or罰金300万円以下、法人の場合は罰金1億円以下)

つまり、違反していなければ生命と健康と財産が法律によって担保されているということになります。

20年前は社会も法律も地震対策に対して厳しい目で見られていた時代でもあるわけです

建物の法律である建築基準法は震災の教訓とした側面もあります。

中古マンションを購入するなら旧耐震基準で建築されたものより、昭和56年6月1日以降に建築された新耐震基準がいいですよとよく言われていますが、昭和53年に宮城沖地震が発生したために建築基準法が改正されたものが新耐震基準になります。以前に比べて耐力壁の量を増やしてくださいという改正です。(耐力壁とは建築物において、地震や風などの横からの力に抵抗する能力をもつ壁です)

改正された結果、平成7年の阪神大震災の時に昭和56年6月1日以降の新耐震基準の建物は被害が少なかったと言われています

兵庫県南部地震では建物が倒壊するケースが多くなったために、倒壊しない建物を建築する改正が行われています

築20年前後の建物は大きく建築基準方が改正された時期でもありますので、基本的には建物は改正された建築基準法に対応しています

大震災と建築基準法の関係

1923年 関東大震災

1924年 市街地建築法

1948年 福井地震

1950年 建築基準法

1978年 宮城沖地震

1981年 建築基準法改正(壁の量に対する規定)新耐震基準

1995年 兵庫県南部地震

1995年 建築基準法改正 (耐力壁の配置とバランス/接合部金物の設置/基礎仕様)など

築20年の中古マンションは諸費用が高い?

登記する時にかかる税金(登録免許税)軽減・・25年以内

住宅ローンの減税対象・・・・・・・・・・・・25年以内

住宅取得等資金贈与の特例・・・・・・・・・・25年以内

不動産取得税の軽減・・・・・・・・・・・・・35年以内

築20年のマンションは対応しておりますのでご安心を

築25年を超えたり、マンションの専有面積が50㎡以下の場合は税金の軽減が受けられなくなりますのでご注意を

まとめ

価格、建物、法律関係から築20年のマンションのメリットをまとめてみましたが皆様はどうお感じになられましたでしょうか。

中古マンションの築10年のほうが建物・設備なども間違いなくいいものが使われている可能性が多いのですが、価格としては新築マンションにかぎりなく近いケースが非常に多いです。立地条件の大きなアドバンテージがなければなかなか売却する場合、売主様買主様の希望金額のミスマッチがおきています。さらに物件数も少なくなります

又、築20年前後のマンションからタイル張りが中心になってきたのも魅力の一つです

築20年の物件は市場に多くでていますので、希望の立地条件に出会える可能性が多いです

ご不明な点がありましたらお気軽にお問合わせください




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この記事を書いた人
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宅地建物取引主任士 佐藤広明
賃貸・事業用不動産・新築戸建などをしている不動産会社を運営しています
不動産の総合的な観点からアドバイスをさせていただいています
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資本金 300万円
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業務内容 不動産売買・賃貸・買取・賃貸管理・リフォーム・新築事業・UR斡旋・各種
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