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売主目線から考える中古マンションを安く購入できる時期とは?

築20年の中古マンションの画像

お得にマンションを購入できる時期は不動産業者であればわかりますが、購入者がそこまで考えることはほとんどないと思います

 

 

実は築20年を過ぎると売却される方が急に増えだします

 

 

販売価格も同じマンションで2戸・3戸と売りに出されると価格下落が起こりやすくなります

 

 

マンションを安く購入するには売主さんの行動パターンを理解して購入することをおすすめします

 

 

マンションを安く購入したい方に向けて書いた記事になります

 

 

中古マンションの築年数における価格と坪単価は

東日本レインズ(対象エリア:北海道、東北、関東、甲信越)のマンションの築年数別価格のデーターを参考に見ていきましょう

マンションの築年数別成約価格中古マンションの築年数別価格

マンションの築年数別成約平均単価

中古マンションの築年数別坪単価

東日本レインズ参照

成約価格と平均坪単価も築20年を超えるとあまり下がりにくくなります

 

 

築20年前後がマンションの価格の底値(そこね)とも言えるのではないでしょうか

 

 

築20年の中古マンションの売主さんは金銭的にどのような状況

新築当時にマンションはほとんど住宅ローンを利用されて購入します

 

マンション価格 4,000万円

諸費用      200万円

自己資金     300万円

住宅ローン   3,900万円(35年)

 

というのが一般的なマンションの支払い例です

 

築20年のマンションは住宅ローンも20年の支払いが終わっています

 

単純考えると住宅ローンが半分

 

ということになります

 

売却するには住宅ローンを売った価格で売却できるということが条件になります

 

築20年ぐらいのマンションは売主さんの立場で考えれば、購入価格の半分で売却することができる価格ということになります

 

築10年のマンションを購入価格の半分で購入するのは、ほとんど無理ということがわかります

 

築20年の中古マンションの売主さんは家族の状況は

又、新築マンションご購入する方の年齢層ですがあるマンションでは8割の方が30代で残り2割が20代と40代という数字が出ております

 

 

30才台で購入された方のお子さんの年齢は

 

 

  • 10年でお子さんが5歳~10歳
  • 20年でお子さんが15歳~25歳
  • 20年後はお子さんの独立され、お部屋数なくなり、10年後に控えた定年などを期に売却される方も多くなる時期です

 

 

家族構成や所有者様の年齢などによっても売却物件が出やすい時期になるので、物件数も比較的に多くなります。そのため価格的には抑えられやすくなります

 

 

築20年の中古マンションの建物の安全性

20年前はどんな時代だったかというと兵庫県南部地震があった数年後になります。

 

 

震災以降の新築マンションはパンフレットに耐震構造・免震構造と表示がいっぱいあったものです。当時は誰もが敏感になっていたワードでした。

 

 

大前提として日本の建築物には建築基準法を元に建てられています

 

 

(建築基準法は国民の生命・健康・財産の保護のため、建築物の敷地・設備・構造・用途についてその最低基準を定めた法律

 

 

(建築基準法違反の場合は懲役3年以下or罰金300万円以下、法人の場合は罰金1億円以下)

 

 

つまり、違反していなければ生命と健康と財産が法律によって担保されているということになります。

 

 

20年前は社会も法律も地震対策に対して厳しい目で見られていた時代でもあるわけです

 

 

建物の法律である建築基準法は震災の教訓とした側面もあります。

 

 

中古マンションを購入するなら旧耐震基準で建築されたものより、昭和56年6月1日以降に建築された新耐震基準がいいですよとよく言われていますが、昭和53年に宮城沖地震が発生したために建築基準法が改正されたものが新耐震基準になります。以前に比べて耐力壁の量を増やしてくださいという改正です。(耐力壁とは建築物において、地震や風などの横からの力に抵抗する能力をもつ壁です)

 

 

改正された結果、平成7年の阪神大震災の時に昭和56年6月1日以降の新耐震基準の建物は被害が少なかったと言われています

 

 

兵庫県南部地震では建物が倒壊するケースが多くなったために、倒壊しない建物を建築する改正が行われています

 

 

築20年前後の建物は大きく建築基準方が改正された時期でもありますので、基本的には建物は改正された建築基準法に対応しています

 

 

大震災と建築基準法の関係

1923年 関東大震災

1924年 市街地建築法

1948年 福井地震

1950年 建築基準法

1978年 宮城沖地震

1981年 建築基準法改正(壁の量に対する規定)新耐震基準

1995年 兵庫県南部地震

1995年 建築基準法改正 (耐力壁の配置とバランス/接合部金物の設置/基礎仕様)など

諸費用を抑える場合は築25年以内

  • 登記する時にかかる税金(登録免許税)軽減・・25年以内
  • 住宅ローンの減税対象・・・・・・・・・・・・25年以内
  • 住宅取得等資金贈与の特例・・・・・・・・・・25年以内
  • 不動産取得税の軽減・・・・・・・・・・・・・35年以内

築20年のマンションは対応しておりますのでご安心を

 

 

築25年を超えたり、マンションの専有面積が50㎡以下の場合は税金の軽減が受けられなくなりますのでご注意を

 

 

いつまで住める?

どんなものも年数とともに劣化が始まります

 

 

いわゆるマンションの老朽化になります

 

 

古いマンションを購入して直ぐに建て替えの話があると困ります

 

 

現在マンションの建て替えは30年~50年の間に行われています

 

 

昭和40年代~マンションが建築されてきましたが、その当時に建てられたものになります

 

 

当時の建物は配管などがすべて埋め込まれていて、劣化して交換することを考えていないものが多かったようです

 

 

現在は交換することを前提に建築されているものも多いため、建て替え時期は延長されることが予想されます

 

まとめ

価格、建物、法律関係から築20年のマンションのメリットをまとめてみましたが皆様はどうお感じになられましたでしょうか。

 

 

中古マンションの築10年のほうが建物・設備なども間違いなくいいものが使われている可能性が多いのですが、価格としては新築マンションにかぎりなく近いケースが非常に多いです。立地条件の大きなアドバンテージがなければなかなか売却する場合、売主様買主様の希望金額のミスマッチがおきています。さらに物件数も少なくなります

 

 

又、築20年前後のマンションからタイル張りが中心になってきたのも魅力の一つです

 

 

築20年の物件は市場に多くでていますので、希望の立地条件に出会える可能性が多いです

 

 




ABOUT ME
佐藤 広明
(宅地建物取引士)神戸生まれ神戸育ち。13年前に独立して町の不動産屋を経営中。不動産売買・賃貸・管理・事業用不動産・任意売却など経験多数。ブラックな業界のイメージを少しでも払拭できるように情報発信しています。

マチ不動産株式会社