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抵当権付き不動産の売却時期を間違わないように読んでおきたい記事

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「手狭になったり」「もっといい家に住み替えたい」「住宅ローンの支払いが苦しい」

など人によって売却理由は人によって様々ですが、もちろん返済中でも不動産を売却することはできます

住宅ローンがまだ残っている不動産の場合は抵当権という権利が付いています

不動産の抵当権は自由に売却することができない強力な権利です

抵当権のついている不動産はどのように売却するといいのでしょうか

住宅ローンの残債(抵当権)がある不動産の売却

※参考記事

抵当権の確認は登記簿謄本でしらべることができます

祖父母や両親にお金を借りても、不動産に抵当権をつけられる場合はまずありえませんが、お金を貸すことを業(ぎょう)としている金融機関は貸したお金がもどらない場合、不動産を差し押さえてしまいます

つまり、抵当権という権利はかなり強力な権利です

そういった権利が不動産を売却する場合に注意する点があるようです

売却の流れから用意しなければならないお金の時期は

住宅ローン以上の貯金や株式など金銭にすぐに変えることができる金融資産があれば、いつ売却しても問題はありませんがそういったお金がない場合は住宅が売れて引渡のタイミングで住宅ローンをすべて返済できるお金がないと通常の売却はすることができません

こちらでは個人売買ではなく不動産屋さんに依頼した時のながれを書かせていただきます

  1. 不動産屋さんに依頼(費用はかかりません)
  2. チラシ・インターネットで購入希望者を募る(費用はかかりません)
  3. 買付証明書とよばれる購入希望者がこの価格でこの時期に売却してほしいという書面の発行(費用はかかりません)
  4. 契約(購入者から不動産価格(10%)を手付金として受け取ります。印紙代、不動産会社によって違いますが仲介手数料の半額の請求がある場合もあります)
  5. 購入希望者が住宅ローンを利用する場合は住宅ローンの申請(費用はかかりません)
  6. 金銭消費貸借契約(費用はかかりません)
  7. 引渡(住宅ローンの残債の返済、仲介手数料の請求、司法書士の費用の請求、繰上げ返済の手数料の請求)
  8. 司法書士によって当日中に購入者に不動産の名義を書き換える

7番の引き渡しの時期に住宅ローンの残債+諸費用の合計が必要になります

購入者が決まって住宅ローンの手続きもスムーズに行くと1~7までで約3週間~1か月の期間に住宅ローンの残債+諸費用の合計を用意しないと売却することができないということになります

少しでも用意するお金を少なくする方法

諸費用を得する

諸費用を抑える

売却するには通常かかる諸費用は不動産価格の5%ぐらいだと言われています

3,000万円のマンションの場合は150万円は売却費用がかかってしまいますが、最近では不動産仲介手数料を初めから半額、無料にしている不動産会社も複数ありますので検討してみるのもいいかもしれません

ただ、仲介手数料半額、無料としている不動産会社の場合は広告費用が少ない場合があります

手数料を抑えても売却価格が抑えられてしまったら全く意味がありません

不動産を不動産会社と売却を依頼する契約を不動産媒介契約と言います

不動産媒介契約は一般媒介契約(複数の不動産会社に依頼することが可能)と専任媒介契約(1社限定で不動産の売却を依頼すること)と専属専任媒介契約(専任媒介契約に加えて、売主さんが知り合いに不動産を紹介することもできない)という3つの契約方法があります

それぞれ長所、短所はありますが、売主さんにとって一番魅力的な売却方法は

  • 早く
  • 高く
  • 安い費用

をめざす契約です

専任媒介契約は契約期間は3カ月ですので、3か月単位で不動産屋さんの行動、広告内容、WEB戦略などを見極めてよくないと思われたら、別の不動産会社に変更することをおすすめします。

不動産会社の買取も考えてみる

買取となると基本的には相場の60%~70%である場合が多いですが買取は仲介手数料がかかないので諸費用を抑えることができる場合もあります

又、購入者が不動産会社になりますので3週間~1か月以内に売却することができるスピード感があります

不動産の場合は他には同じものがない唯一性がありますのでどうしても所有されている不動産を必要としている個人の方、法人の方がいますのでそのような情報をもっている業者は少し高い値をつけても購入する場合もありますので相談してみることもいいのではないでしょうか

抵当権があるままの売却

抵当権をつけた不動産を売却する

お金は返済できないけれどもどうしても売却しなければいけないということもありますね

そういった状況になった時に任意売却という方法があります

これは誰も誰もが使っている方法ではないことを御理解下さい

金融機関に白旗を上げるようなことで、返済の見通しがないことを金融機関に理解してもらえてはじめて利用ができます

方法は売却はしますが、返済できずにのこった借入を抵当権は外れますが個人的な借金として残す方法です

個人的な借金の返済方法は金融機関によって違いますが、無理なく次の生活ができる返済額と方法を提案してもらえる場合が多いようです

任意売却

こちらの図からも決して得する契約ではありませんが、例えばマンションであれば所有しているだけで固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金などの費用も別途かかってきますので、古くならないうちに売却することで一旦リセットして新たな生活をめざすという方法です

そのために今後の家族のライフプランを考えた上で任意売却を考えなければいけません

任意売却のしくみ

金融機関:支払いができないということは、競売という形になります。任意売却より費用もかかるなどデメリットも多いと考えるので任意売却に許可を出します

返済者:支払いを一旦、リセットしたい

という両者の考え方の一致から任意売却という方法が選ばれます

また、任意売却は通常価格より安く売却される場合があります

なぜかといいますと、通常は売却する場合は相場より1割~1割5分高めに売却価格を決めますが、任意売却は相場の価格でスピーディに売却することが求められるからです

まとめ

いかがでしたでしょうか

抵当権の付き(住宅ローン返済中)の不動産の売却は少し面倒なこともありますが、常日頃から借入金額と不動産の価値についてのおおよその資産と負債の関係が分かっていれば特に問題はないのではないでしょうか

現在では、インターネットで不動産の価値を簡単に調べることもできます

ただ、匿名のサイトで調べることをおすすめします。

 

 

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この記事を書いた人
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宅地建物取引主任士 佐藤広明
賃貸・事業用不動産・新築戸建などをしている不動産会社を運営しています
不動産の総合的な観点からアドバイスをさせていただいています
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