売却のコツ

賢い不動産値下げの値下げのタイミングとは。

値下げするタイミング

不動産屋さんによっては営業活動もあまりしないないのに値下げの提案をしてくるところもよく見受けられます

実は不動産屋さんにとって値下げが一番楽な仕事ということになります

値下げの提案を受けた時にやはり、慣れていないと不動産屋さんの言うとおりに価格を下げて、安く売却されてしまう方が多いです

値下げのタイミングを十分に考えてから値下げという選択枝を考えるようにしましょう

注意したい値下げのタイミング

高額査定したのに値下げの提案が多い不動産屋さん

自宅に『こちらの物件を高く買いたいお客様がいます』というものチラシが入ることはありませんか?

これも不動産屋さんのよくあるテクニックです

本当にお客様がいらしゃることもあるかもしれませんが、ほとんどの場合はそういったお客様はいないけれどうも、問い合わせを狙うテックニックであることが多いです

売りたいという考えているお客様からの問い合わせが入るということです

実際に問い合わせをしてもまず、希望価格で売れることはありません

依頼を受けて、値下げをしてもらい売却するという方法で、値下げありきの不動産売却です

相場より安くなる値下げ

不動産の価格は正直わかりにくいです

不動産は同じものがないので相場より高い場合もあれば低い場合もあります

ただ、複数の不動産会社に査定を依頼すると売れる基準というものが分かると思います

売れる基準は周辺の販売価格、過去の販売価格などを参考に導き出した金額になります

不動産屋の査定は

  • 不動産の唯一性
  • 不動産の販売時期
  • 住宅ローンの金利
  • 社会の景気
  • 近隣不動産の状況

を参考に作られます

この基準となる価格より値下げをする場合は安売りの可能性があります

もし、売れない場合は不動産屋さんの売却する力がなかったり、広告の量が足りていないということもよくあります

対策方法としては現在1社に依頼している場合は複数の不動産会社に依頼することができる一般媒介契約に変更したり、不動産会社を変更することなども考えたほうがいいかもしれません

不動産屋を変えたほうがいい場合

不動産会社から値下げの提案

3ヶ月目で価格変更の提案があるかもしれません

実際、タイミングが妥当かどうかは非常に不動産会社で勤めている人以外は判断がむずかしいと思います

  • 3か月案内が一件もない
  • インターネットの反響、PV数(情報を見た人の数)が極端に少ない
  • 電話問合わせがない
  • スーモ・ホームズ・アットホームなどのポータルサイトに掲載されていない

などの場合は、売却できる可能性が非常に少ない可能性があります

 

 

 

 

専任媒介契約(一社だけに売却依頼をする契約)の場合はなかなか判断が付きにくいように思います

 

 

専任媒介契約は一社だけに依頼しますが、他の不動産会社にも依頼した不動産会社から情報がレインズ(不動産流通機構)から販売情報が流れますが、現状把握するには一社の一担当者からだけの情報で価格を下げるか維持するのかを判断しなければいけませんのでリスクはあります

 

 

一般媒介契約(複数の不動産会社に依頼する契約)のように2,3社に売却依頼することで3社であれば3社の3人の担当者から状況分析ができるのでより正確な判断ができる可能性が高くなるのではないでしょうか

 

 

不動産の値下げは10万円、20万円ぐらいではありません(2,000万円を1,900万円は印象が変わりますので効果的です)

 

 

やはり、50万円、100万円と大きなお金が変わります

 

 

色々な考え方がありますが、情報はより多くの人に見てもらった方がそれに対しての反響もありますので、3社ぐらいに依頼して売却することをおすすめします

 

 

不動産の媒介契約は契約時には特に費用がかからない成果報酬です

 

 

売却できて初めて報酬を支払いますので、1社だけでも3社でも売却する不動産は一つなので費用が2倍かかったり3倍かかったりすることはありませんので御安心下さい

 

 

 

不動産の売却の報告書の見方

専任媒介契約は報告義務がありますが一般媒介契約書は報告義務がないと宅建業法でありますが、あくまでも最低限の法律なのでおそらくお願いすれば一般媒介契約であっても報告はしてくれるものだと思います

 

 

見学者がたくさん来ているにも関わらず、なかなか売れない場合などは決める力がない営業マンの可能性もあります

 

 

  • 10人来て1契約で成約率10%です
  • 50人来て1契約で2%です

 

 

購入希望者は実際に間取り、外観を見て購入するかしないかはわかないが間違いなくよかったら購入しようと思っている人ばかりなので見学者がたくさんきているのるのにもかかわらずなかなか決まらないというのは少し問題があるのかもしれません

 

 

そのなかでやはり一般媒介契約で3社に依頼することで、報告書の内容も同じものはないはずです

 

 

報告書は不動産会社の本気度がわかる材料の一つでもあります

 

 

 

購入希望者から値引きを要求された場合

購入希望者の画像

ほとんどの場合、値引きはいってほしいというお客様は多いです

 

 

値引きできなくて当たり前、できれば値引きしてもらいたいというお客様の心情です

 

 

売主さんは1円でも高く売りたいのですが、なかなか売れない場合は値引きしてしまう売主様は多いです

 

 

  • 値下げしないと絶対に買わない購入希望者
  • 値下げしなくても購入する購入希望者
  • 少しだけでも下げてほしい購入希望者

 

 

この3通りにわかれると思います

 

 

不動産会社にできるだけ情報をもらい、どの購入希望者かを判断しましょう

 

 

その中で得だと思った方法で解答することをおすすめします

 

 

 

まとめ

いかがでしたでしょうか

 

 

不動産会社とのやり取り、購入希望者とのやり取りが重要ですよね

 

 

値下げのタイミングはできれば不動産会社主導ではなくて売主さん主導で決められたほうが結果的にも納得できると思います

 

 

不動産会社が買取をする時も複数の不動会社に状況を確認しますので個人のお客様も複数の不動産会社に相談することをおすすめします

 

 

 

ABOUT ME
佐藤 広明
(宅地建物取引士)神戸生まれ神戸育ち。13年前に独立して町の不動産屋を経営中。不動産売買・賃貸・管理・事業用不動産・任意売却など経験多数。ブラックな業界のイメージを少しでも払拭できるように情報発信しています。

マチ不動産株式会社