マンションを査定してもらった時から査定書を大きく下回るような売却価格なんてことはあまり珍しいことではないように思います

 

 

査定価格って本当に信用できるのか

 

 

疑いたくなると思います

 

 

査定価格を大きく下回る不動産売却の提案を不動産屋さんからされた場合、どのタイミングで値下げするべきか。又、不動産屋さんを変えるほうがいいのかは不動産の売却が成功するかどうかの一つの分かれ目です

 

 

 

査定価格は信用できるのでしょうか

私どももお客さまから不動産価格の調査を依頼されると不動産価格のデーターベースから参考の不動産物件と比較しながら価格設定をしますが、逃げるわけではありませんが不動産価格の査定は非常に難しいものです

 

 

• 不動産の唯一性
• 不動産の販売時期
• 住宅ローンの金利
• 社会の景気
• 近隣不動産の状況

 

などのいろいろな要素でいい価格で売れたり、売れなかったりします

 

 

ただ、最近は一括査定というインターネットのサイトなどで複数の不動産会社が査定を行いますので結果的にお客様から売却の御依頼をいただくために少し下駄をはかせて査定することもあるように感じます

 

 

本当に言えば、専任媒介契約、一般媒介契約などのメリット、デメリットなどはありますが、不動産会社の担当がどれぐらいがんばってくれるかだけのように最近感じるようになりました

 

 

チラシ、ＷＥＢなどでもやはりどのようなお客様に購入してもらえるのかを十分に考えてから広告を打つことでやはり特定のお客様の心には響きます

 

 

やみくもにチラシ、ＷＥＢ展開を行っていても広告費は使ったが見学者の数はゼロだったりします

 

 

 

不動産会社から販売３ヶ月目で値下げの提案が

３ヶ月目で価格変更の提案があるかもしれません

 

 

実際、タイミングが妥当かどうかは非常に不動産会社で勤めている人以外は判断がむずかしいと思います

 

 

• ３か月案内が一件もない
• インターネットの反響、ＰＶ数（情報を見た人の数）が極端に少ない
• 電話問合わせがない

 

 

など３か月目でこのような状態であるならば金額が現状とは離れていることが予想できます。

 

 

そうなった場合は価格が少し高い可能性がありますが、価格を下げる前に不動産会社の販売の報告書を確認してからのほうがいいと思います

 

 

専任媒介契約（一社だけに売却依頼をする契約）の場合はなかなか判断が付きにくいように思います

 

 

専任媒介契約は一社だけに依頼しますが、他の不動産会社にも依頼した不動産会社から情報がレインズ（不動産流通機構）から販売情報が流れますが、現状把握するには一社の一担当者からだけの情報で価格を下げるか維持するのかを判断しなければいけませんのでリスクはあります

 

 

一般媒介契約（複数の不動産会社に依頼する契約）のように２，３社に売却依頼することで３社であれば３社の３人の担当者から状況分析ができるのでより正確な判断ができる可能性が高くなるのではないでしょうか

 

 

不動産の値下げは１０万円、２０万円ぐらいではありません（2,000万円を1,900万円は印象が変わりますので効果的です）

 

 

やはり、５０万円、１００万円と大きなお金が変わります

 

 

色々な考え方がありますが、情報はより多くの人に見てもらった方がそれに対しての反響もありますので、3社ぐらいに依頼して売却することをおすすめします

 

 

不動産の媒介契約は契約時には特に費用がかからない成果報酬です

 

 

売却できて初めて報酬を支払いますので、1社だけでも3社でも売却する不動産は一つなので費用が2倍かかったり3倍かかったりすることはありませんので御安心下さい

 

 

 

不動産の売却の報告書の見方

専任媒介契約は報告義務がありますが一般媒介契約書は報告義務がないと宅建業法でありますが、あくまでも最低限の法律なのでおそらくお願いすれば一般媒介契約であっても報告はしてくれるものだと思います

 

 

見学者がたくさん来ているにも関わらず、なかなか売れない場合などは決める力がない営業マンの可能性もあります

 

 

• 10人来て1契約で成約率１０％です
• 50人来て1契約で２％です

 

 

購入希望者は実際に間取り、外観を見て購入するかしないかはわかないが間違いなくよかったら購入しようと思っている人ばかりなので見学者がたくさんきているのるのにもかかわらずなかなか決まらないというのは少し問題があるのかもしれません

 

 

そのなかでやはり一般媒介契約で3社に依頼することで、報告書の内容も同じものはないはずです

 

 

報告書は不動産会社の本気度がわかる材料の一つでもあります

 

 

 

購入希望者から値引きを要求された場合

ほとんどの場合、値引きはいってほしいというお客様は多いです

 

 

値引きできなくて当たり前、できれば値引きしてもらいたいというお客様の心情です

 

 

売主さんは1円でも高く売りたいのですが、なかなか売れない場合は値引きしてしまう売主様は多いです

 

 

• 値下げしないと絶対に買わない購入希望者
• 値下げしなくても購入する購入希望者
• 少しだけでも下げてほしい購入希望者

 

 

この3通りにわかれると思います

 

 

不動産会社にできるだけ情報をもらい、どの購入希望者かを判断しましょう

 

 

その中で得だと思った方法で解答することをおすすめします

 

 

 

まとめ

いかがでしたでしょうか

 

 

不動産会社とのやり取り、購入希望者とのやり取りが重要ですよね

 

 

値下げのタイミングはできれば不動産会社主導ではなくて売主さん主導で決められたほうが結果的にも納得できると思います

 

 

不動産会社が買取をする時も複数の不動会社に状況を確認しますので個人のお客様も複数の不動産会社に相談することをおすすめします