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不動産屋さんから値下げ を提案!タイミングは?損をしないためのマンション売却 の基礎知識

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マンションを査定してもらった時から査定書を大きく下回るような売却価格なんてことはあまり珍しいことではないように思います

査定価格って本当に信用できるのか

疑いたくなると思います

査定価格を大きく下回る不動産売却の提案を不動産屋さんからされた場合、どのタイミングで値下げするべきか。又、不動産屋さんを変えるほうがいいのかは不動産の売却が成功するかどうかの一つの分かれ目です

査定価格は信用できるのでしょうか

私どももお客さまから不動産価格の調査を依頼されると不動産価格のデーターベースから参考の不動産物件と比較しながら価格設定をしますが、逃げるわけではありませんが不動産価格の査定は非常に難しいものです

  • 不動産の唯一性
  • 不動産の販売時期
  • 住宅ローンの金利
  • 社会の景気
  • 近隣不動産の状況

などのいろいろな要素でいい価格で売れたり、売れなかったりします

ただ、最近は一括査定というインターネットのサイトなどで複数の不動産会社が査定を行いますので結果的にお客様から売却の御依頼をいただくために少し下駄をはかせて査定することもあるように感じます

本当に言えば、専任媒介契約、一般媒介契約などのメリット、デメリットなどはありますが、不動産会社の担当がどれぐらいがんばってくれるかだけのように最近感じるようになりました

チラシ、WEBなどでもやはりどのようなお客様に購入してもらえるのかを十分に考えてから広告を打つことでやはり特定のお客様の心には響きます

やみくもにチラシ、WEB展開を行っていても広告費は使ったが見学者の数はゼロだったりします

不動産会社から販売3ヶ月目で値下げの提案が

不動産会社から値下げの提案

3ヶ月目で価格変更の提案があるかもしれません

実際、タイミングが妥当かどうかは非常に不動産会社で勤めている人以外は判断がむずかしいと思います

  • 3か月案内が一件もない
  • インターネットの反響、PV数(情報を見た人の数)が極端に少ない
  • 電話問合わせがない

など3か月目でこのような状態であるならば金額が現状とは離れていることが予想できます。

そうなった場合は価格が少し高い可能性がありますが、価格を下げる前に不動産会社の販売の報告書を確認してからのほうがいいと思います

専任媒介契約(一社だけに売却依頼をする契約)の場合はなかなか判断が付きにくいように思います

専任媒介契約は一社だけに依頼しますが、他の不動産会社にも依頼した不動産会社から情報がレインズ(不動産流通機構)から販売情報が流れますが、現状把握するには一社の一担当者からだけの情報で価格を下げるか維持するのかを判断しなければいけませんのでリスクはあります

一般媒介契約(複数の不動産会社に依頼する契約)のように2,3社に売却依頼することで3社であれば3社の3人の担当者から状況分析ができるのでより正確な判断ができる可能性が高くなるのではないでしょうか

不動産の値下げは10万円、20万円ぐらいではありません(2,000万円を1,900万円は印象が変わりますので効果的です)

やはり、50万円、100万円と大きなお金が変わります

色々な考え方がありますが、情報はより多くの人に見てもらった方がそれに対しての反響もありますので、3社ぐらいに依頼して売却することをおすすめします

不動産の媒介契約は契約時には特に費用がかからない成果報酬です

売却できて初めて報酬を支払いますので、1社だけでも3社でも売却する不動産は一つなので費用が2倍かかったり3倍かかったりすることはありませんので御安心下さい

不動産の売却の報告書の見方

専任媒介契約は報告義務がありますが一般媒介契約書は報告義務がないと宅建業法でありますが、あくまでも最低限の法律なのでおそらくお願いすれば一般媒介契約であっても報告はしてくれるものだと思います

見学者がたくさん来ているにも関わらず、なかなか売れない場合などは決める力がない営業マンの可能性もあります

  • 10人来て1契約で成約率10%です
  • 50人来て1契約で2%です

購入希望者は実際に間取り、外観を見て購入するかしないかはわかないが間違いなくよかったら購入しようと思っている人ばかりなので見学者がたくさんきているのるのにもかかわらずなかなか決まらないというのは少し問題があるのかもしれません

そのなかでやはり一般媒介契約で3社に依頼することで、報告書の内容も同じものはないはずです

報告書は不動産会社の本気度がわかる材料の一つでもあります

購入希望者から値引きを要求された場合

購入希望者の画像

ほとんどの場合、値引きはいってほしいというお客様は多いです

値引きできなくて当たり前、できれば値引きしてもらいたいというお客様の心情です

売主さんは1円でも高く売りたいのですが、なかなか売れない場合は値引きしてしまう売主様は多いです

  • 値下げしないと絶対に買わない購入希望者
  • 値下げしなくても購入する購入希望者
  • 少しだけでも下げてほしい購入希望者

この3通りにわかれると思います

不動産会社にできるだけ情報をもらい、どの購入希望者かを判断しましょう

その中で得だと思った方法で解答することをおすすめします

まとめ

いかがでしたでしょうか

不動産会社とのやり取り、購入希望者とのやり取りが重要ですよね

値下げのタイミングはできれば不動産会社主導ではなくて売主さん主導で決められたほうが結果的にも納得できると思います

不動産会社が買取をする時も複数の不動会社に状況を確認しますので個人のお客様も複数の不動産会社に相談することをおすすめします

不動産のことで悩んでおられませんか?


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不動産のことならお気軽にご相談ください

この記事を書いた人
この記事を書いた人
宅地建物取引主任士 佐藤広明
賃貸・事業用不動産・新築戸建などをしている不動産会社を運営しています
不動産の総合的な観点からアドバイスをさせていただいています
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お問い合わせ:マチ不動産株式会社

社名 マチ不動産株式会社
所在地 〒657-0824
神戸市灘区福住通2-1-9
創業 2007年8月1日
資本金 300万円
代表者 代表取締役 佐藤広明
業務内容 不動産売買・賃貸・買取・賃貸管理・リフォーム・新築事業・UR斡旋・各種
保険加盟団体 公益法人 兵庫県宅地建物取引業協会 会員
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