売却のコツ

『不動産売却の告知義務』トラブルを避けるためにも買主にはしっかりと伝えましょう

告知義務 不動産の売主

不動産を売却する時に不動産屋さんにどのようなことを聞かれるのでしょうか

保険などでも告知義務違反ということで、トラブルになるケースもありますが、不動産の場合も買主の立場にたって教えてあげるという考え方もトラブルを避ける重要なポイントだと考えます

価格査定において、告知しなければならない点もありますのでまとめてみました

価格にも影響する告知する内容とは

基本的には知っていることは不動産屋さんにお話しすることが大切です

一般的には火災、浸水、白アリなどは建物に対して影響が大きいので買主さんの立場では絶対教えてほしい内容です

又、心理的瑕疵(しんりてきかし)といって事件にかかわった不動産、対象不動産の近くに嫌悪施設がある場合などです

これもすべて不動産屋さんにはすべてお話しているほうがいいです

告知事項については不動産価格に大きく影響しますが、住んでいると後で近所から話を聞いたりしてトラブルになる場合もありますので、不動産屋さん、専門家さんの相談したほうが無難です

不動産会社に必ず伝えるべきこと

不動産屋から聞かれること

売却動機

買主さんが一番聞きたいポイントでもあります

正直に答えることでトラブルを避けることができます

  • 騒音問題
  • ご近所トラブル
  • 駅から遠い
  • 離婚
  • 手狭になった

 

ご本人とっては我慢できない理由であっても買主さんにとってはあまり影響のない理由かもしれません

依頼される不動産会社には包み隠さずに申告しましょう!

不動産屋さんはプロですのでうまく販売してくれると思います

住宅ローンの残高

住宅ローンがまだ残っている場合などは、売却と同時に一括返済しなければりけませんので、個人的な財産についてはあまりお話したくない方もおおいかもしれませんが、売却するためには絶対に不動産会社は確認致します

売主さんの不安材料は専門家にご相談することで解決することもありますので不安に思っていること相談してみましょう

建物の不具合箇所

子供が壊した壁、やぶれた襖(ふすま)など一通り不動産屋さんは確認します

不動産の契約時には売主さんから買主さんへ将来のトラブル防止のために「付帯設備表」を渡します

  • 水まわり部門
  • 居住空間部門
  • 玄関・窓・その他部門

 

など現在の不動産の状況をこと細かく記入したものです

過去の修繕記録、リフォーム記録

買主が購入を考える一つのポイントになりますのでできるだけ詳しくまとめておきましょう

キッチンで小さな油火災(ボヤ程度)でも必ずお話したほうがいいです

又、リフォームの明細などは保存しておいたほうがいいです

境界の取り決めの有無

境界でトラブルになっている場合などは売却することが非常に難しくなります

境界が確定してない場合は土地家屋調査士を入れて調査を必要とする場合もあります

どちらにしてもご近所の協力が不可欠です

越境についての取り決め

枝が越境している場合、室外機が空中で越境している場合など将来トラブルになる可能性もありますので実際どのような話あいが以前されていたのかを確認しておいたほうがいいです

越境している場合

  • 根っこ
  • 電線

を伝えておきましょう

地中埋没物

埋没の種類にはコンクリートの塊や、井戸、文化財、遺跡など土の中はほってみないとわかりません

その時に土地を売られた売主さんの瑕疵担保責任の問題があります

瑕疵(かし)とは見えない部分についてという意味です

購入者が家を建てようとして土を掘った場合、とんでもない埋没物がでてしまし知らずに購入したのだから保証してほしいと言われるかもしません

  • 購入者が不動産会社の場合・・・基本的には不動産会社が負担
  • 購入者が一般の場合・・・売主、買主のトラブルになる可能背もあります

あらかじめどちらが負担するのか確認する書面が必要になります

土壌汚染

昔、工場った場合などの土壌汚染問題です

これもあらかじめ調べておくかわからなければ不動産会社に相談しましょう

不動産の場合は何世代前の内容など調べることが非常に困難な内容もありますので、不動産屋さんと協力しながら売却手続きを進めていきましょう

まとめ

いかがでしたでしょうか

告知することはのちのトラブル回避のためにも重要なことです

買主さんの立場に立って、聞いていなかったら困るだろうなと思うようなことを先に話していることで、いい印象をもたれる場合もあります

ABOUT ME
佐藤 広明
(宅地建物取引士)神戸生まれ神戸育ち。13年前に独立して町の不動産屋を経営中。不動産売買・賃貸・管理・事業用不動産・任意売却など経験多数。ブラックな業界のイメージを少しでも払拭できるように情報発信しています。

マチ不動産株式会社