売却のコツ

目的別不動産媒介契約の選び方

不動産媒介契約を選ぶ

不動産会社に売却依頼する時に契約しますが、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約があります

聞きなれない契約ですが、それぞれ特徴があります

結論から言えば、売却目的に合わせて選ぶことをおすすめします

マイホームの買い替えの場合

購入物件が決まっている場合

①現在の住宅ローンが完済しているか、完済できる金融資産があるのであれば、時間をかけて売却することができます

一般媒介契約(時間的な制限がなく自由に売却活動ができる)がおすすめです
一般媒介契約
  • 売主は複数の不動産会社に依頼することができる
  • 不動産流通機構(レインズ)への登録義務はない
  • 不動産の販売活動の報告義務はない

【プラス面】

  • 複数の不動産会社の競争が促せる→早期・高額での販売
  • 複数の情報が聞ける→情報が偏らない
  • 不動産会社の活動内容で自分にあっているか合っていないかの判断ができる
  • 特徴をもった不動産会社に依頼することができる

【マイナス面】

  • 不動産会社によっては広告を減らす
  • 複数の会社に依頼しているため売上が見込めないためにモチベーションが上がらない
  • 他業者の進捗がわからないためにモチベーションがあがらない

一般媒介の場合は専任媒介契約と違って、他社が売却の担当になる可能性があるので不動産会社にとっては売上が見込めないことがモチベーション低下ということにもなりますが、複数の会社から情報を発信することで現在不動産を検討している方に情報が届けやすいという魅力があります

又、依頼したら販売中は不動産会社を変えることはできないという訳ではなく、契約後に気にいった不動産会社と専任媒介契約を結ぶこともできます

不動産会社・担当者がほんとうにがんばってくれるのかどうかの判断材料ができます

②住宅ローンを売却資金で返済をする場合はある一定の期間内で売却が求められます

住替え買い替えの場合は新居の購入と現在の住宅を売却を同時に始める場合が多いです

もし、売れなかったら新居の契約は白紙解約という停止条件を結びますので、定められた期間内で売却活動をしなければなりません

一般媒介契約などで複数の不動産会社に依頼していると混乱する場合もありますので不動産会社を一社に限定する専任媒介契約がおススメです

住宅ローンの返済を売却額でしなければいけない買い替えの場合:専任媒介契約がおススメです
専任媒介契約
  • 売主は1社だけに依頼することができる
  • 売主は自分で買主を探すこともできる
  • レインズに7日以内に物件登録をしなければいけない
  • 2週間に1回以上、売主に販売活動を報告しなければいけない

任意売却の場合

任意売却

任意売却とは借入の返済ができないために金融機関主導で不動産会社が販売活動を行います

売却の特殊性から1社で販売を受け持った方がスムーズです

任意売却の場合:専任媒介契約・専属専任媒介契約がおススメです
専属専任媒介契約
  • 売主は1社の不動産会社に依頼することができる
  • 売主は自分で買主を探すことができない
  • 依頼後、5日以内にレインズへの登録
  • 不動産会社は1週間に1回以上販売活動の報告
専任媒介契約
  • 売主は1社だけに依頼することができる
  • 売主は自分で買主を探すこともできる
  • レインズに7日以内に物件登録をしなければいけない
  • 2週間に1回以上、売主に販売活動を報告しなければいけない

離婚・相続などの財産分与の場合

関係者との話合いで売却を進めて行く上で、複数の不動産会社に依頼することが不適当です

財産分与の場合:専任媒介契約・専属専任媒介契約がおススメです
専属専任媒介契約
  • 売主は1社の不動産会社に依頼することができる
  • 売主は自分で買主を探すことができない
  • 依頼後、5日以内にレインズへの登録
  • 不動産会社は1週間に1回以上販売活動の報告
専任媒介契約
  • 売主は1社だけに依頼することができる
  • 売主は自分で買主を探すこともできる
  • レインズに7日以内に物件登録をしなければいけない
  • 2週間に1回以上、売主に販売活動を報告しなければいけない

まとめ

いかがでしたでしょうか

一般的場合での「目的別不動産媒介契約の選び方」という記事をかかせていただきました

どこの不動産会社を選ぶかは依頼してみないとわからないということが多いです

その際、お試しで複数の不動産会社に依頼できる一般媒介契約を利用してみるのもいいかもしれません

ABOUT ME
佐藤 広明
(宅地建物取引士)神戸生まれ神戸育ち。13年前に独立して町の不動産屋を経営中。不動産売買・賃貸・管理・事業用不動産・任意売却など経験多数。ブラックな業界のイメージを少しでも払拭できるように情報発信しています。

マチ不動産株式会社