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マンションの管理組合が赤字!購入するリスクとは

管理組合

購入を考えているマンションの会計が赤字ってことを考えたことはありますか?

マンションの運営には管理費と修繕積立金で賄っていますが、経費の方が増えているマンションが実は多くなってきています

マンションの財政破綻ということも実は現実味を帯びてきています

管理組合についてまとめてみました

管理組合の貸借対照表が悪化

修繕積立金値上げトラブル

マンションは管理費と修繕積立金を毎月支払うシステムで修繕積立金は将来に大規模修繕するための費用に使われます

大規模修繕積立計画を元に修繕金の額が決められていますが、高額な修繕積立金になると支払うことのできない世帯も出てきてしまいます

マンションの運営は多数決になりますので、決定してしまうと支払うことができない方の分が滞納金になってしまいます

必要な収入が得られない場合、修繕できないということや銀行から管理組合が借金をしなければいけないということにもなります

駐車場の利用減

マンションの収益のひとつに駐車場の賃料があります

車を持たない世帯も増えてきて駐車場の利用率が下がってきています

結果的にマンションの収入が減るということにもなります

消費税の上昇で収益悪化

マンションの管理費には消費税がかかります

修繕積立金には消費税はかかりません

消費税の上昇のたびに実はマンションの収支は悪化していきます

値上げができれば、問題化することはありませんが、実際には値上げに踏み切れずにいる管理組合も多いようです

管理組合によっては管理費の赤字を修繕積立金で穴埋めしているところもあります

今後、税金の上昇も続くと益々厳しい運営になるかもしれません

マンションを購入する時は管理組合の運営状態を確認

マンションの管理組合とは

管理組合って管理会社と間違われている方もいらっしゃいますが、マンションの所有者の組合ということになります

管理会社はマンションの管理組合に依頼される形で業務を行っています

通常総会   年に1回 (必要があれば臨時総会)

法律で変更する内容についての決議する内容が決められています

項目 変更に必要な数
共用部分の変更 全体の区分所有者の4分の3
建替え 全体の区分所有者の5分の4
管理費の変更 全体の区分所有者の過半数

マンションは戸建と違い敷地権という権利関係になります

そのため、マンションの今の管理規約を変更したい場合は多数決で決めて行きます

又、役員の選出ということも1年もしくは2年ごとで変わりますので、マンションの規模によって役員にならなければならないこともあります

管理費・修繕積立金について

管理組合

管理費はマンションの維持管理の費用になります

修繕積立金は今後予想される修繕にあてられる費用です

管理費、修繕積立金は重要なものになります

購入の際に注意したいことは値上げの予定、修繕積立金は足りているのか

又、管理費と修繕積立金のバランスはどうか

不動産屋さんに調べてもらえる内容になりますので確認してみてください

管理費・修繕積立金の滞納額

管理費・修繕積立金の滞納の問題は大きいです

管理費が足りなくなる

修繕積立金が少ないと他の住戸の所有者が建替えしなければならいこともあります

購入前には不動産屋さんに確認してもらえる内容になります

又、滞納していた場合の理由などはマンション全体で抱えている問題と重なることもありますので確認しておきましょう

管理規約

新築マンションの分譲時に管理組合ができます

当初の管理組合の規約から変わっていきますので最新の管理規約の内容については確認しておきましょう

  • ペット飼育の問題
  • リフォーム時のフローリングの防音性
  • 駐車場の使用方法
  • 事務所・店舗として利用できるかどうか(不特定多数の方が入ってくる可能性がある)

など生活に直結している内容も多いです

アスベストの調査の有無

アスベストとは石綿ともよばれ繊維状の物質の長期吸引がもとで中皮腫・肺癌などの問題がある

現在は使用されていないが、古い建物などは使われいる場合もあります

その調査をしているかどうかの確認については不動産会社が調べてくれます

ただ、調査をしていなければ使われているかどうかはわかりません

1975年以前     使用されている可能性がある

1995年以前     アスベスト含有率5%未満は使用可

2006年以前     アスベスト含有率0.1%以下

耐震診断の結果の有無

マンションよっては耐震診断を行っている場合があります

行っていない場合は内容はわかりません

昭和56年6月より前に建築されたマンションは旧耐震基準という古い基準の建物になります

耐震工事をしているのかの確認が必要です

旧耐震基準のマンションの場合は住宅ローンの借入に影響がある場合もあります

管理組合の借入金

マンションの管理組合が借金をしている場合もあります

例えば大震災で大きな修理を行った場合や、耐震工事をした場合などです

こちらも不動産会社で確認してもらうことはできます

管理委託業務について

管理会社に委託している場合は

  • 全部委託
  • 一部委託

管理業務内容が変わってきます

管理組合の理事長に

基本的には不動産会社ですべて調べてくれることですが、マンションの管理組合の理事長に直接確認したいことがあれば聞きにいくこともできます

確認する場合は管理会社にご連絡をしてアポイントを取ってもらいましょう

まとめ

いかがでしたでしょうか

マンションの場合は所有者も持ち分割合で所有する形になっていますので個人で色々変えることができない不自由もあります

ただ、管理組合については調べることで納得して購入することができるのではないでしょうか

ABOUT ME
佐藤 広明
(宅地建物取引士)神戸生まれ神戸育ち。13年前に独立して町の不動産屋を経営中。不動産売買・賃貸・管理・事業用不動産・任意売却など経験多数。ブラックな業界のイメージを少しでも払拭できるように情報発信しています。

マチ不動産株式会社