マンションは区分所有登記を行います

区分所有登記された権利を敷地権といい、いわゆる所有権とは違う名称になります

敷地権という権利は敷地権と違い制約を多く受けます

区分所有登記とは？敷地権と所有権の違いとは？登記簿謄本の見方とは？

区分所有登記とは？

区分所有登記は1棟の建物に複数の構造上独立性と利用上の独立性をもつ建物が存在するものを対象に登記することです

1棟の建物の独立した各部分を「区分所有建物」「区分建物」「専有部分」と呼びます

例）分譲マンション・オフィッスビルなど

敷地権と所有権の違いとは？

一番大きな違いが基本的には敷地権は土地と建物は別々に売却することができません

戸建の場合の所有権は土地・建物が別々の不動産として登記されていますので土地だけ売却できたり、建物だけ相続して、土地を売却したりといった具合に別々に処分することもできますが、敷地権は区分所有法と不動産登記法で登記上は専有部分の権利に付随するものということで一体化されています

「区分所有法の歴史」

• 1962年（昭和37年）に制定
• 1983年に改正
• 2002年に建替え決議要請の緩和、団地内建物の建て替え承認決議の創設

今度も時代の変化に合わせて変化することが予想されます

敷地権登記された登記簿謄本の見方

敷地権登記された登記簿には土地情報と建物情報の両方が確認することができます

区分所有建物の登記簿は全体の物理的な状況を示す表題部があります

そして権利に関する甲区（所有権など）・乙区（所有権以外の権利）などを記載されています

• 建物の名称
• 構造
• 床面積
• 敷地権目的である土地の表示
• 地籍
• 敷地権の種類
• 敷地権の割合

敷地権の登記がされた登記簿謄本は土地の登記簿謄本はありません

関連記事：共同建物の敷地権についてまとめてみました。敷地権付きでない区分建物もある？

区分所有登記で注意することは

区分所有登記されていない区分所有の建物もあります

分譲マンションや共同ビルなどがすべて敷地権になっているかというとそうではなく

「敷地権登記のある区分所有建物」

「敷地権登記のない区分所有建物」

があります

敷地権が設定されていない建物は、区分所有権と敷地利用権が存在するのでトラブルが起きる可能性もあります

例えば、敷地権だけ売却した・賃貸にしたとかということになれば権利関係が複雑になります

敷地権登記のない区分所有物件の調べ方

敷地権登記のない区分所有の建物は土地と建物の登記簿謄本を取得することができます

登記簿謄本を取得することで敷地権が設定されているのか？されていないのか？を確認することができます

敷地権の種類の確認

すべての敷地権が同じという訳ではなく、敷地権のなかには所有権・地上権・賃借権があります

所有権｜土地を持ち分に応じて所有する権利

地上権｜建物を所有することを目的として、他人の土地を使用できる物権

賃借権｜賃料を支払い、他人の土地を使用できる債権

まとめ

いかがでしたでしょうか

敷地権は運用方法が違いますので、所有権に比べると自由度が少ないですね