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建ぺい率とは?建ぺい率違反には注意が必要!

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建物を建てるときに法律に沿って建築することになります

 

地域によって建てられる建物の大きさがすべて規制されています

 

法律の代表的なものが『建蔽率』けんぺいりつ『容積率』になります

 

また、地域ごとにわけられている『用途地域』についてもまとめられています

建ぺい率とは?建ぺい率違反には注意が必要!

建ぺい率とは?建ぺい率違反には注意が必要!

建ぺい率とは

特に法律がなければ、自由に建物が建てられることになり土地一杯一杯に建築したり、小さな土地に高い建物を建てたいと思う方も当然いらしゃると思います

 

無秩序に建築されることで、地域での防災が弱くなったり住環境が悪くなるということを避けるために法律が地域ごとに定められています

 

建ぺい率は土地の大きさに対して空き地率ともいえます

 

建蔽率が60%であれば、土地全体の60%にしか建物の建築ができません。

 

40%は空き地にする必要があるということになります

 

建蔽率は自治体によって決められているので、それぞれ違います

 

用途地域とは

都市計画で住宅地域と商業地域、工場地域と分けられていて、それぞれ建物の大きさや営業できる業種なども細かく決められています

 

  • 第一種低層住居専用地域 → 低層住宅専用地域
  • 第二種低層住居専用地域 → 小規模な店舗の立地を認める低層住宅の専用地域
  • 第一種中高層住居専用地域 → 中高層住宅の専用地域
  • 第二種中高層住居専用地域 → 必要な利便施設の立地を認める中高層住宅の専用地域
  • 第一種住居地域 → 大規模な店舗・事務所の立地を制限する住宅地のための地域
  • 第二種住居地域 → 大規模な店舗・事務所の立地を一部制限する住宅地のための地域
  • 準住居地域 → 自動車関連施設など沿道サービス業と住宅が調和して立地する地域

 

住宅を建てることができる地域でもそれぞれ特徴があります

 

建築する時は対象地域に合わせた建築をすることで、建築許可がおります

 

建ぺい率とは

建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合のことになります

建ぺい率がなぜ必要になるのかというと、敷地に対して建物の割合を決めることで空き地を確保するための規制ということになります

建ぺい率は地域によって変わります

建ぺい率によって土地の利用価値が変わりますので、不動産価格にも大きな影響を与えます

そのために同じ大きさの土地であってもどの地域の土地であるかによって建てられる大きさも違ってくるわけです

下記の数字は法令制限といって建てられる大きさを表わしていますが、その数字の中のどれかに該当します

例えば5/10の場合であれば土地の面積の半分にだけ建物を建築してもいいですよという数字になります

地域区分によって、建ぺい率は各地方自地体によって決定されてます

  • 第一種低層住居専用地域
  • 第二種低層住居専用地域
  • 第一種中高層住居専用地域
  • 第二種中高層住居専用地域
  • 工業専用地域
  • 3/10
  • 4/10
  • 5/10
  • 6/10
  • 第一種住居地域
  • 第二種住居地域
  • 準住居地域
  • 5/10
  • 6/10
  • 8/10
  • 工業地域
  • 5/10
  • 6/10
  • 近隣商業地域
  • 6/10
  • 商業地域
  • 6/10
  • 8/10
用途地域の指定のない区域
  • 3/10
  • 4/10
  • 5/10
  • 6/10
  • 7/10

建ぺい率違反

現在、建築中の物件も違法建築、既存不適格の建物などが現に存在していますが、金融機関の融資の担保としての評価が違反している建物に対して融資の対象外という場合もありますので注意しなければいけません

建ぺい率の調べ方

用途地図などで確認すると黒の円の中に

  • 200・・・・・容積率
  • 1中高2・・・・第1種中高層専用地域 2種高度地区
  • 60・・・・・・容積率

建ぺい率の調べ方

市町村に備えつけている用途地図などに記載されています

又、インターネットで公開している市町村もありますのでご確認してみてください

建ぺい率の緩和

建ぺい率については要件を備えると緩和を受けることができます(市町村によってちがう)

  • 防火地域で耐火建築物を建築  10%
  • 特定行政庁の指定する角地   10%
  • ①と②を合わせもつ      20%

緩和を受ける場合は市長村の都市計画課・建築指導課の確認を受けられたほうがいいです

まとめ

いかかがでしたでしょうか

建ぺい率を考える場合、容積率も併せて考える必要があります

不動産のことで悩んでおられませんか?


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この記事を書いた人
この記事を書いた人
宅地建物取引主任士 佐藤広明
賃貸・事業用不動産・新築戸建などをしている不動産会社を運営しています
不動産の総合的な観点からアドバイスをさせていただいています
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