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売主が負担する危険負担とは

売主が負担する危険負担とは

不動産の取引をされた方であればご存じだと思いますが、

 

契約してから決済(不動産の引き渡し)までのあいだタイムラグ(2週間~1か月以内)があります

 

不動産契約をしてから引渡までの期間に万が一不動産に被害を及ぼすような天変地変がおきた場合、誰が負担するのでしょうか?

 

この期間の責任を危険負担と不動産では契約書に記載されます

 

売主さんが負担する危険負担とは

売主が負担する危険負担とは

危険負担とは

売買契約が締結されて、引き渡しまでの間で天災地変・隣地の出火による延焼などで目的物である不動産が棄損・滅失したとき契約は終わっているから買主さん負担としているのが民法です

 

不動産売買契約書では売主負担としています

引き渡し完了・売買契約時のいつ責任が移動したのかという考え方については色々な学説があります

 

民法においては危険負担は買主さん

第534条【2020年4月1日削除】
  1. 特定物に関する物権の設定又は移転を双務契約の目的とした場合において、その物が債務者の責めに帰することができない事由によって滅失し、又は損傷したときは、その滅失又は損傷は、債権者の負担に帰する。
  2. 不特定物に関する契約については、第401条第二項の規定によりその物が確定した時から、前項の規定を適用する。

 

第401条
  1. 債権の目的物を種類のみで指定した場合において、法律行為の性質又は当事者の意思によってその品質を定めることができないときは、債務者は、中等の品質を有する物を給付しなければならない。
  2. 前項の場合において、債務者が物の給付をするのに必要な行為を完了し、又は債権者の同意を得てその給付すべき物を指定したときは、以後その物を債権の目的物とする。

 

民法では買主さんの負担ということが明記されています

 

不動産の売買契約書には売主さん負担

 

  • 修復可能な場合については売主が修復義務
  • 修復不可能な場合は解約

 

不動産の契約の場合は一般的に契約してから一定期間後に引渡(決済)が行われます

 

普通に考えると契約はしたが、まだ買主のほうには不動産の引き渡しができていない状態になりますので売主の負担ということは特に問題ないと考えられますが、民法第534条の第1項においては買主負担になりますので契約の段階で危険負担として売主の責任を明確にしています

解約する場合は契約時に受け取っている手付金は返金するということになりますので、契約してから引き渡しまでの期間については売主側が全面的に負担します

 

万が一があった場合は売主は一部の損壊についても修復費用がかかってしまいます

 

解約する場合は手付金をかえすことになるので、非常に大きな負担ということになります

 

売主の立場で考えれば、契約から引き渡しまではできるだけ短いほうが売主にとってはリスクを回避することができるということになります

 

危険負担と瑕疵担保適任

よく危険負担と瑕疵担保責任を勘違いされている方がおおいです

 

危険負担  契約と引き渡しのタイムラグの問題

 

瑕疵担保責任  買主が引き渡しを受けてから1か月~3か月以内の瑕疵(きず・欠点)などは売主負担という物に対する保証

 

 

まとめ

 

契約から引き渡しまでの間、不動産会社もなにもないことを祈っています

 

また、買主さんは引き渡しまでを時間をかけたいというのが本音で

 

売主さんは早く決済したいというのが本音です

 

不動産会社は今までの慣例などで1か月以内に決済をすすめることが普通です

ABOUT ME
佐藤 広明
(宅地建物取引士)神戸生まれ神戸育ち。13年前に独立して町の不動産屋を経営中。不動産売買・賃貸・管理・事業用不動産・任意売却など経験多数。ブラックな業界のイメージを少しでも払拭できるように情報発信しています。

マチ不動産株式会社