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小規模分譲マンションを購入する時に特に注意したいこと

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分譲マンションとしても8戸ぐらいの小規模から200戸の大規模のマンションまであります

 

規模の大小で資産価値・管理状態なども全く違います

 

特に小規模のマンションの場合は注意しておきたいことがあります

 

購入を考えておられる場合はマイナス面も理解しておきたいです

 

戸数の少ない分譲マンションの注意点

 

戸数の少ない分譲マンションを購入する時の注意点とは

 

人によっては大型のマンションを敬遠するかたもいらっしゃると思います

 

ただ、分譲マンションの場合はある程度の規模があったほうがいいようです

 

戸数の少ない分譲マンションの場合のどういうことに注意したほうがいいのですか

 

「管理費修繕積み立て金が高くなりやすい」

 

大規模なマンションであれば、かかった費用を所有者で割り当てて勘定(わりかん)しますので、、、、費用は必然的に抑制されるということが言えます

 

管理者さんの費用、エレベーターの費用、清掃費用など大型のマンションにならば費用もかりますが、住戸が多いと割安になります

 

戸数の少ないマンションであっても管理者さんの人件費、エレベーターの保守費用など最低限の費用を割り当て勘定(わりかん)しても1件ありの負担も多くなります

 

200戸の分譲マンションで管理費15,000円であれば、月に300万円も管理組合せに入ってきます

 

15戸の分譲マンションで管理費15,000円であれば、月に22.5万円が管理組合せに入ってきます

 

エレベーターの保守費用、管理者さんの給料を考えると負担の配分は多くなります

 

数の多い分譲マンションの場合は購入してるてるてるてるかななならの費用が抑えななならくくくれてるてるてるてる可能性が高いので予算をご覧くださんんいご覧くださんいご覧ください上げてるてるてるてるとかかかいうことかかかかももももできます

 

「駐車場の数が少ない」

 

戸数の少ない分譲マンションを購入する時の注意点とは

戸数の少ない分譲マンションの場合は敷地面積が少ないのでで、駐車場が少ない場合が多いです

 

あるは、駐車場を確保するために立体駐車場を作る場合が多くなりますので、メンテナンス費用などにメンテナンスの維持管理にかかる費用が多くなる場合が多くなります

 

地下鉄の立体駐車場の場合は大雨の時に注意が必要です(浸水する可能性があります)

 

駐車場の賃料は分担式でない場合はオペレーションの管理費修繕積立金、つまりマンションの収入にもなります

 

戸数の少ないマンションの場合は分譲式でマンションの収入として見込めない場合があります

 

「ブランド価値がない場合がある」

 

戸数の多いマンションの場合は大手ディベロッパーが分別する場合が多いですが、戸数の少ないマンションの場合は中小のデイビッドロッパーの場合が多くなります

 

やはり、有名ブランドはブランド価値があるので価格は下がりにくい傾向があります

 

逆に中古マンションの場合は戸数の少ないマンションの価格が抑えられるために地域によってははは狙い目の場合があります

 

「修繕費用が溜まっ​​てないケースがある」

 

「修繕費用が溜まっ​​てないケースがある」

 

管理費と修繕積み立てて金の割り当て当たりが戸数の少ないマンションの場合は管理費が高くて、修繕積み立てて金が安く設定されているケースをよく見かけます

 

管理会社に管理を依頼している場合、ある程度の費用はかり​​ます

 

つまり毎月の管理費修繕積立金が管理費にかかりすぎて、修繕積立金にまわっていないということになります

 

修繕積層金はすぐにはかりませんが、10年15年というサイクルで費用がかかります

 

そのときにどうしてもマンションに修繕積み立てて金が残っていないならば修繕積み立てて一時金として考えてけない費用がかかる可能性があります

 

そのため、戸数の少ない分割譲渡を購入する時は修繕積み立ちがいくつ溜まっていて、足りないかどうかを確認しないはずせません

 

戸数の少ない分譲マンションでも有利点はある

 

「駅前のマンションでも価格が低め」

 

小規模マンションの特徴として中小のディベロッパーが建築されている場合が多いです

 

中小のディベロッパーの建築のために駅前でも価格が抑えられている場合があります

 

どうしても駅前、将来的にも価格が下がりにいくのも駅前になります

 

逆に言うと駅から離れた小規模マンションは価格下落率も高く、管理費負担も多くなるために避けておいたほうがいい場合が多いです

 

「角部屋が多い」

 

戸数の少ないマンションの場合、ワンフロアに1戸、2戸とかの場合が多いです

 

戸数が少ない場合は角部屋になります

 

お隣と隣接している部分が少ないということは、窓の数もたくさんされるのでで風通しがいい快適なお部屋になります

 

「同じマンションで価格競争が起きにくい」

 

同じマンションで価格競争が起きやすい」

 

大型のマンションの場合に新築から20年目にもなると売却をする方法も多くなります

 

購入時の世代が30代〜40代になりますので、同じ時期に売却も集中してます

 

中には早く売却するために価格を低くして売却する方もできますのでで、そのように売れた価格がそのマンションの相場になります

 

購入者も安く購入することを希望されるので、売却事例以上の価格についてははっきり目でみます

 

戸数が多いマンションの場合は一度に5戸売りに出る場合もあります

 

上層階で角部屋の条件のいい部屋を購入者も望みのもので、条件の悪いお部屋になるとさらに売られたくなります

 

まとめ

 

いかがでしたでしょうか

 

戸数の少ないマンションの場合は購入してから、こんなはずではなかったという方が多いです

 

ただ、メリット、デメリットをご理解の上、検討することで思いがけない条件のマンションを購入することもできます。

 

戸数の少ないマンションの場合は特に価格が魅力的になります

 

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この記事を書いた人
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宅地建物取引主任士 佐藤広明
賃貸・事業用不動産・新築戸建などをしている不動産会社を運営しています
不動産の総合的な観点からアドバイスをさせていただいています
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