頭金ゼロでマンションを購入するときの注意点

不動産物件　　＋　　諸費用（価格の８％）

 

中古マンションを購入するときはマンションの本体価格と諸費用の２つが費用としてかかります

 

昔では考えられなかったのですが、本体と諸費用を合わせてローンが組むことができるようになりました

 

つまり、108％のローン（オーバーローン）です

 

自己資金ゼロで家を購入するときの注意点についてまとめてみました

 

頭金ゼロと自己資金ゼロの違い

残念ながら頭金ゼロといっても自己資金が全くいらないというわけではありません

 

住宅部分以外の費用（諸費用物件価格の５％～１０％）は基本的には別に用意しなければなりません。

 

ただ、金融機関によっては１１０％の住宅ローンも用意はされてはいますが、年間収入額に対して住宅ローンの年間支払い額が金融機関の上限の返済比率を下回らなければお金を借りることはできません

 

ある都市銀行の年収に対する借入総額（あくまでも目安になります。勤続年数、お勤め先、ご年齢、家族構成、お借入の状況、健康状態なども審査対象になります）

 

３００万円	約２０００万円
４００万円	約２７５０万円
５００万円	約３５００万円
６００万円	約４１００万円

 

諸費用はどれくらい必要

中古マンション　　１，８００万円の場合　住宅ローン1,800万円のローンを35年

諸費用　約1,600,000円ぐらいです

自己資金ゼロの場合のデメリットはあるの？・・・金利優遇が受けれない場合がある

金融機関には優遇金利といって店頭金利（通常の金利）より低い金利で借りるサービスがあります。

 

条件のいいお客様には低い金利を設定してほかの銀行よりこちらの銀行を選んでほしいためです。

 

自己資金だけではないのですが、優遇金利を受けるための金融機関が設定した条件をクリアする必要があります。

 

条件例

1. 自己資金が２０％以上
2. 金融機関が取り扱っているクレジットカードの所有
3. 給料振込を借入の金融機関への変更

 

など一例ですが、これがすべてでもありませんので検討されている金融機関への確認は絶対に必要です

 

自己資金ゼロは昔からあったの？

 

 

実は２０年ほど前までは自己資金が２０％～３０％ないとなかなか住宅ローンの審査には通らなかったのですが、近年まれにみる低金利時代に突入していることで返済総額が凄く抑えられてきていることもあって１００％のローンと金融機関によっては諸費用(登記費用、仲介手数料、リフォーム）などもローンの対象になっています

 

諸費用ローンは金利が高くなる場合が多いようです

 

 

自己資金ゼロのマンション購入のリスクとは

もし、住宅ローンの返済ができなくなったら売ればいいじゃないと思われる方もいるかもしれませんが、何年かお住まいになった住宅は購入額より下がる場合が多くなります。

 

そのため住宅ローンがほとんど残っている場合などは売りたくても売れないという状況が生まれてしまいます。

 

住宅ローンを借りている場合は所有者の権利が抑えられて、金融機関によって抵当権という別の権利がついてしまいます。

 

そのために売却する場合はまず不動産屋さんに相談されると思いますが、購入者が見つかった時点で金融機関に売却による全額返済を何月何日にしますから抵当権を外してくださいという連絡をすることが一般的です。

 

つまり、[売却額　＋　自己資金　＞　住宅ローン残高]が成り立たないと抵当権が消せないことになります。自己資金を初めから２割や３割入れることにより将来物件価格が下がった場合でも　[売却額　＋　自己資金　＞　住宅ローン残高　]という形になりやすいので、不幸にも住宅ローンが払えなくなってしまった時に売却することができます

 

頭金ゼロで不安なくマンションを購入する方法

 

マンションを購入することで借入額の団体信用生命保険に加入

賃貸の場合はいつまでも自分のものにはなりませんが購入することによって賃貸住宅にはないメリットが生まれます。

 

住宅ローンの残高には借入の本人様生命保険料が金利に含まれています。

 

万が一住宅ローンの借りているご本人様になにかあった場合（死亡・大きな障害）住宅ローンの返済義務がなくなりますので、現在の保険を見直すことによりお金に余裕がうまれることもあります。

 

 

住宅の新築の場合は新築プレミアム価格と呼ばれて住宅市場価格より高い価格がついている場合が非常に多いです。

 

中古住宅の場合は市場価格そのものになりますので下落率が一般に少ないと言われています。

 

 

ご自身にあった返済比率を考えましょう。

 

返済比率とは（住宅ローンの年間返済額　÷　年収（税込）　×　　１００％　　＝　返済比率　）というものが一般的ですが、例えば年収３００万円で3,000万円の住宅ローンを35年で金利0.475％場合、年間支払額930,528円÷年収3,000,000円×100％＝31.01％です。

 

 

返済比率の問題点は年収が税金と社会保険料を含んでいるので年間の収入のうち31.01％ぐらいの支払いだと勘違いしてしまいます。

 

実際は税込年収で計算するより実際に使えるお金（可処分所得）で計算したほうがより現実の支払い感覚に近いものになるのではないでしょうか。

 

一般的な年収３００万円の可処分所得は税金が２３万３６００円、社会保険料が４０万８４００円になります。（基礎控除３８万円のみで計算した場合）実際の手取り収入はに235万8000円になりますので返済比率は39.46％になってしまいます。

 

 

住宅ローンは毎月ゆっくりとお支払いすることもいいですが、繰上げ返済という方法で元金返済をどんどんしていくことで支払期間を短くしたり月々の返済を下げたりすることもできるんですよ。

 

もちろん、ゆっくり支払いすると金利も沢山はらいます。

 

まとめ

サラリーマンの方は基本的に生涯年収というものはある程度予想できるのではないでしょうか。

 

住宅は一番高い買い物である事実は変わりませんが早く購入して支払いを早く終わらせることにより一生涯の住宅費用という部分では一番節約になります。

 

ただ、返済比率には十分考えなければ繰上げ返済や生活での余裕という部分で犠牲を覚悟しなければなりません。是非、いいお住まい探しをしてください