TEL
078-802-8917

営業時間10:00-19:00 定休日毎週水曜

MENU

頭金ゼロでマンションを購入するときの注意点

ツイートする
シェアする
このエントリーをはてなブックマークに追加
シェアする
シェアする

不動産物件  +  諸費用(価格の8%)

 

中古マンションを購入するときはマンションの本体価格と諸費用の2つが費用としてかかります

 

昔では考えられなかったのですが、本体と諸費用を合わせてローンが組むことができるようになりました

 

つまり、108%のローン(オーバーローン)です

 

自己資金ゼロで家を購入するときの注意点についてまとめてみました

 

頭金ゼロと自己資金ゼロの違い

頭金ゼロでマンションを購入術の画像

残念ながら頭金ゼロといっても自己資金が全くいらないというわけではありません

 

住宅部分以外の費用(諸費用物件価格の5%~10%)は基本的には別に用意しなければなりません。

 

ただ、金融機関によっては110%の住宅ローンも用意はされてはいますが、年間収入額に対して住宅ローンの年間支払い額が金融機関の上限の返済比率を下回らなければお金を借りることはできません

 

ある都市銀行の年収に対する借入総額(あくまでも目安になります。勤続年数、お勤め先、ご年齢、家族構成、お借入の状況、健康状態なども審査対象になります)

 

300万円  約2000万円
400万円  約2750万円
500万円  約3500万円
600万円  約4100万円

 

諸費用はどれくらい必要

マンションと営業マンの画像

中古マンション  1,800万円の場合 住宅ローン1,800万円のローンを35年

諸費用 約1,600,000円ぐらいです

自己資金ゼロの場合のデメリットはあるの?・・・金利優遇が受けれない場合がある

金融機関には優遇金利といって店頭金利(通常の金利)より低い金利で借りるサービスがあります。

 

条件のいいお客様には低い金利を設定してほかの銀行よりこちらの銀行を選んでほしいためです。

 

自己資金だけではないのですが、優遇金利を受けるための金融機関が設定した条件をクリアする必要があります。

 

条件例

  1. 自己資金が20%以上
  2. 金融機関が取り扱っているクレジットカードの所有
  3. 給料振込を借入の金融機関への変更

 

など一例ですが、これがすべてでもありませんので検討されている金融機関への確認は絶対に必要です

 

自己資金ゼロは昔からあったの?

 

 

実は20年ほど前までは自己資金が20%~30%ないとなかなか住宅ローンの審査には通らなかったのですが、近年まれにみる低金利時代に突入していることで返済総額が凄く抑えられてきていることもあって100%のローンと金融機関によっては諸費用(登記費用、仲介手数料、リフォーム)などもローンの対象になっています

 

諸費用ローンは金利が高くなる場合が多いようです

 

 

自己資金ゼロのマンション購入のリスクとは

もし、住宅ローンの返済ができなくなったら売ればいいじゃないと思われる方もいるかもしれませんが、何年かお住まいになった住宅は購入額より下がる場合が多くなります。

 

そのため住宅ローンがほとんど残っている場合などは売りたくても売れないという状況が生まれてしまいます。

 

住宅ローンを借りている場合は所有者の権利が抑えられて、金融機関によって抵当権という別の権利がついてしまいます。

 

そのために売却する場合はまず不動産屋さんに相談されると思いますが、購入者が見つかった時点で金融機関に売却による全額返済を何月何日にしますから抵当権を外してくださいという連絡をすることが一般的です。

 

つまり、[売却額 + 自己資金 > 住宅ローン残高]が成り立たないと抵当権が消せないことになります。自己資金を初めから2割や3割入れることにより将来物件価格が下がった場合でも [売却額 + 自己資金 > 住宅ローン残高 ]という形になりやすいので、不幸にも住宅ローンが払えなくなってしまった時に売却することができます

 

頭金ゼロで不安なくマンションを購入する方法

 

マンションを購入することで借入額の団体信用生命保険に加入

賃貸の場合はいつまでも自分のものにはなりませんが購入することによって賃貸住宅にはないメリットが生まれます。

 

住宅ローンの残高には借入の本人様生命保険料が金利に含まれています。

 

万が一住宅ローンの借りているご本人様になにかあった場合(死亡・大きな障害)住宅ローンの返済義務がなくなりますので、現在の保険を見直すことによりお金に余裕がうまれることもあります。

 

 

住宅の新築の場合は新築プレミアム価格と呼ばれて住宅市場価格より高い価格がついている場合が非常に多いです。

 

中古住宅の場合は市場価格そのものになりますので下落率が一般に少ないと言われています。

 

 

ご自身にあった返済比率を考えましょう。

 

 

収入に対する返済比率で購入物件を検討する

年収300万円の返済比率は25%の支払いは年間75万円ですが

年収300万円 住宅購入

年収300万円の手取りは235万8000円になります。さらに実際に家にかかる費用をまとめてみるとローン75万円税金12万円、管理費24万円 合計111万円

手取り300万円 住宅購入画像

年収に対する割合が半分近いものになりました

 

返済比率とは(住宅ローンの年間返済額 ÷ 年収(税込) ×  100%  = 返済比率 )というものが一般的ですが、例えば年収300万円で3,000万円の住宅ローンを35年で金利0.475%場合、年間支払額930,528円÷年収3,000,000円×100%=31.01%です。

 

 

返済比率の問題点は年収が税金と社会保険料を含んでいるので年間の収入のうち31.01%ぐらいの支払いだと勘違いしてしまいます。

 

実際は税込年収で計算するより実際に使えるお金(可処分所得)で計算したほうがより現実の支払い感覚に近いものになるのではないでしょうか。

 

一般的な年収300万円の可処分所得は税金が23万3600円、社会保険料が40万8400円になります。(基礎控除38万円のみで計算した場合)実際の手取り収入はに235万8000円になりますので返済比率は39.46%になってしまいます。

 

 

住宅ローンは毎月ゆっくりとお支払いすることもいいですが、繰上げ返済という方法で元金返済をどんどんしていくことで支払期間を短くしたり月々の返済を下げたりすることもできるんですよ。

 

もちろん、ゆっくり支払いすると金利も沢山はらいます。

 

まとめ

マンションの画像

サラリーマンの方は基本的に生涯年収というものはある程度予想できるのではないでしょうか。

 

住宅は一番高い買い物である事実は変わりませんが早く購入して支払いを早く終わらせることにより一生涯の住宅費用という部分では一番節約になります。

 

ただ、返済比率には十分考えなければ繰上げ返済や生活での余裕という部分で犠牲を覚悟しなければなりません。是非、いいお住まい探しをしてください

 

不動産のことで悩んでおられませんか?


住宅ローンの支払いが困難な方
不動産の取得費が分からないので、税金がいくらかかるか分からない
なかなか、不動産が売却できない
家が古いので、リフォームするか建替えするのかが決まらない
売却と賃貸どうすればいい
親の不動産を相続したが、どのようにしたらいいのかわからない
瑕疵担保責任を負う必要があるの?
仮住まいの賃貸が見つからない
不動産のことならお気軽にご相談ください

この記事を書いた人
この記事を書いた人
宅地建物取引主任士 佐藤広明
賃貸・事業用不動産・新築戸建などをしている不動産会社を運営しています
不動産の総合的な観点からアドバイスをさせていただいています
ツイートする
シェアする
このエントリーをはてなブックマークに追加
シェアする
シェアする

お問い合わせ:マチ不動産株式会社

社名 マチ不動産株式会社
所在地 〒657-0824
神戸市灘区福住通2-1-9
創業 2007年8月1日
資本金 300万円
代表者 代表取締役 佐藤広明
業務内容 不動産売買・賃貸・買取・賃貸管理・リフォーム・新築事業・UR斡旋・各種
保険加盟団体 公益法人 兵庫県宅地建物取引業協会 会員
公益社団法人近畿圏不動産流通機構
公益社団法人 近畿地区不動産公正取引協議会 加盟
株式会社 日本住宅保証検査機構 加盟

TEL: 078-802-8917

営業時間 10:00~19:00
休業日 水曜、年末年始(12/29~1/3)

会社概要*お客様提携駐車場あります
お越しの際にご連絡いただきましたら、ご案内させていただきます

Fudousan Plugin Ver.5.1.0