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プロのマンションの見方から学ぶ、見学する時に確認したい16のポイント

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はじめてマンションを購入したい方には是非確認してから購入してもらいたいことについてまとめてみました

 

中古マンションを買い取りするプロはマンションを確認したいポイントが何点かあります

 

是非、見学の際は見落とさないように確認してください

 

 

中古マンションの建物管理での16項目の注意点

中古マンションの建物管理での16項目の注意点

建物からわかること

  ① 駐車場の空きからわかること

 

駐車場からわかること

最近は駐車場を持たない若い世代が増えてきて駐車場の空きが増えているマンションが多くなっております

 

新築マンションのなどは駐車場の量を減らしてできるだけ将来にマイナスしなにならないようにしていることが多いようです

 

つまり立体駐車場は維持管理するのにも毎年多額の費用が必要であります

 

利用者が減ってしまうとメンテナンス費用に多額の費用がかかるだけでなくもし取り壊す場合はやはり専門の業者に100~200万単位の費用がかかるわけです

 

そういった費用はマンション所有者に将来費用としてかかります

 

管理費・修繕積立金が高くなる理由にもなるので、注意が必要です

 

  ② 駐車場は買取と賃貸のタイプがある!

 

 

マンションの駐車場スペースは買取型賃貸の駐車場もあります

 

駐車場付きのマンションが買取型です

 

買取といっても管理費修繕積立金がかかる場合があるので、費用がかかるうえに固定資産税都市計画税もかかりますので買取型がいいかどうかはわかりませんが、

 

駐車場の販売価格の場合は住宅ローンに組み入れることができます

 

 

  ③ 機械式駐車場はお金がかかります

機械式駐車場はお金がかかります

駅に遠いマンションや世帯数の少ない小型の分譲マンションの場合は機械式駐車場に頼るケースが非常に多いです。

土地の有効活用は発揮しますが、機械式駐車場はメリットデメリットは住む人によって違いますので御考えになってください

【メリット】

機械式駐車場の場所によっては防犯上に非常に優れている。

下段の場合は上段の車の陰になるために雨・風を防げるので車が汚れないというメリットもあります

【デメリット】

操作に時間もかかるし非常にめんどうです。又、操作する方が重なると余計に時間もかかります。

機械式駐車場の場合は20年ぐらいで故障するケースも多くなります。管理組合として大きな出費がかかる場合もあります

地域によっては下段の駐車場の場合、水没の危険もあります

24時間の管理のメーカーでない場合、夜間に不具合が出た場合、車の出し入れが困難になります

車の高さ制限がある場合もある

 

利用者が居る間はいいのですが、利用者が減るとメンテナンス費用が入居者にかかってきますので、管理費・修繕金が上がる原因です

 

さらに解体するには数100万円のお金がかかります

 

  ④ 賃貸住宅化されている分譲マンション

 

 

古い分譲マンションの場合、家族構成の変化や転居でご自宅を賃貸に回す住人様も多くなり、これを分譲貸しといいます

 

賃貸比率が多くなると管理意識の違いがでてきます

 

よくあることが、ご自身が住まなくなって、分譲貸しにされている所有者様はあまり、管理費、修繕積立金をお支払いされたくない方が多くなります

 

住んでいる所有者様はその逆でいい管理が望めなくなる住宅になる可能性があるので、私はそういった中古マンションはさせた方がいい物件になると思います

 

所有者が住んでいる中古マンションのほうが、おススメです

 

  ⑤ 設備が古いと入居後にまたお金がかかる

 

物件によっては10年、30年と使い続けられた設備もあります

購入してすぐに壊れてしまう場合があります

いままで設備がどれぐらい使いつづけられたものかの確認をすることで将来かかる費用も計算できます

  • 給湯器(寿命約10年)
  • レンジフード・換気扇(寿命約10年~約20年)
  • エアコン(寿命約8年)
  • ガスビルトインコンロ(寿命約10年)
  • パッキン(寿命5年)

 

中古マンションによっては追い炊き機能の給湯器ではなく、熱いお湯をたすタイプの給湯器もあります

 

最近では当たり前の機能も中古では付かないことが多いです

 

ご家族が多い場合は追い炊き機能の給湯器は必要です

 

マンションによっては追い炊き機能付きの給湯器をリフォーム出来ない場合もありますので、給湯器の確認は必要です

 

  ⑥マンションで一番多いトラブル 騒音問題

音の問題は

 

軽量床衝撃音・・・軽いものを落とした音

重量床衝撃音・・・重いものを落とした音

 

の2種類あるのですが、軽量床衝撃音はフローリングの仕様がLL45以上のもの(数値が低いほど高性能)であれば軽減されると言われております

 

重量床衝撃音は下のお部屋との床の厚みで軽減されます。

 

20年前は床の厚みが15センチぐらいのものが多かったので古いマンションの場合は重量床衝撃音に対しては弱いです

 

床遮音性能はD―50以上の性能があれば問題ないです

通常、コンクリートスラブに直接緩衝材を張り付け、最後にフローリングを張り付けを行いますが

 

フローリングよりカーペットの方が音を出しにくいと言われています

 

所有者に音のことは聞くことが一番です

気になることは必ず確認してください

  ⑦騒音の元になっている近くの住居は避ける

マンションではエレベーターや電気室そしてポンプ室などは特に音を発生しやすい施設です

はじめから避けてもいいと思います

  ⑧気になる方は避けましょう

新しく幼稚園の建設の際に、反対運動で建てられないという裁判などもあるぐらい、子供の声が気になるという方もいらっしゃいます

学校などの教育施設や公園などは半永久的なあることが予想されます。

仕事で昼間いないという方もリタイヤされた時に家にいる時間も多くなります

初めから避けることを考えた方がいいでしょう

  ⑨半地下や地下の住戸はカビは覚悟で

斜面地に建っているマンションは一部半地下のお部屋ができる場合があります

 

どうしても湿気が非常に出やすく、除湿機や換気では無理です

 

臭いでカビ臭い場合は避けた方がいいかもしれません

 

中古マンションのお金の注意点

中古マンションのお金の注意点

  ⑩修繕積立金の将来の値上げの有無

築30年を迎えるマンションが今後増えてきます

 

物件によっては建替えの話もでてくるかもしれません

 

マンションは古くなることで傷んでくる建物や共用部分の修理を行っていく計画があります。

 

(修繕計画)そして修繕にかかっていく費用をどのように集めていくのかという計画(修繕積立計画)があります。

 

中古マンションになれば傷んでくる箇所も増えてきますので修繕積立金が少ないと管理組合で修繕積立金を上げる場合もありますので値上げが決定されている場合もありますので確認が必要です

  ⑪修繕積立金の滞納は

もし、マンション全体で修繕積立金の滞納がある場合、将来、所有者に負担が出る可能性もあります

購入予定のマンションの修繕積立計画と滞納については注意が必要です

  ⑫マンションの税金は

 

マンションの固定資産税・都市計画税は47年の減価償却(価値が目減りするために税金が安くなる)のために古いマンションでも驚くほど税金は高いです

 

税金を知らずに購入するのは絶対に止めて下さい!

 

購入申込書を書く前にマンションの税金を是非確認してくださいね

 

マンションの専有面積が同じであれば同じという訳ではなく、マンションの敷地が広い場合は土地に対する税金が高くなりますので、マンション全体の税金が上がります

 

つまり、敷地が広いマンションは税金が高いです

 

購入前に所有者が払っている税額は聞けばすぐに教えてもらえるので、購入申込書を書く前にご確認ください

 

マンションにかかる税金は購入時にかかる不動産収得税、毎年かかる固定資産税と都市計画税です

 

固定資産税の計算  固定資産税評価額×1.4%

都市計画税の計算  固定資産税評価額×0.3%

 

減免処置もありますので確認してください

中古マンションの権利関係の注意点

中古マンションの権利関係の注意点

権利で一般的な権利が所有権です

 

簡単にいうと所有権は持っているものを売ったり買ったり自由にできる権利になります

 

定期借地契約・借地契約の土地に建築されたマンションは毎月の地代以外に、定期借地契約の場合は契約終了後には取り壊して更地にもどして地主に返却します

 

⑬分譲マンションの権利は敷地権という持ち分

分譲マンションの権利は敷地権という持ち分

分譲マンションは区分所有といってマンションの一部を購入して所有するというものです。

 

当然、持っているものを売ったり買ったりするのもマンションの一部に限定されます

 

エレベーターとか階段は共有部分といってマンション全体で所有するものという考え方になります

 

敷地のなかではあまり制約を受けない戸建とは違いマンションの場合少し窮屈な部分もあるかもしれません

中古マンションの契約の時の注意点

中古マンションの契約の時の注意点

⑭購入前に管理規約の確認は重要

それぞれのマンションの決まりごとになりますのでマンションそれぞれで違います

 

管理規約はマンション全世帯の利益のために住みやすい環境を目標に作られています

 

問題になるのがマンション全体の共同生活になりますので自由度は少なくなります

⑮売主が個人の場合と不動産会社の場合は保証内容が違う

中古マンションを購入する時、もちろん見学をされてから購入しますよね。

 

でも水回りの中や床までみることは少ないですよね。もし、見えないところで建物に欠陥があったらどうしますか?

 

売主が不動産会社の場合、2年間は無料で直す責任があります。(専門用語ですが瑕疵担保責任)

 

売主さんが個人の場合は契約書で引き渡しから6カ月は売主さんが無料で直さなければなりません

 

→ホームインスペクション、瑕疵保険というものもあり費用を負担することで保証期間を延長することもあります

⑮中古マンションの契約前に必ず確認をしたい書類

是非、中古マンションの購入前に確認してもらいたい書類が3つあります。

 

  • 重要事項説明書は消費者の保護を目的にとして不動産会社が作成して宅建主任士という資格者が説明をしなければなりません。
  • 契約後のほとんどのトラブルがそんなこと聞いてなかったということが多いです。
  • そのために中古マンションの権利関係の説明と中古マンションの建っている地域での法令上の制限、その建物の現在の状態とこれからの状態と今回の中古マンションの契約条件の説明をすることにより契約をするかどうかの判断をする重要な書類になります。
  • トラブル回避の面でも理解してから契約をしましょう。
  • 重要事項調査報告書は今、修繕積立金の総額や管理組合として借入、いままでの修繕履歴など中古マンションの診断書みたいなものと言えます。
  • 管理規約・長期修繕計画は不動産会社から管理会社に依頼されて見ることができます

 

はじめて中古マンションを購入する方にとってはなかなか難しい内容だと思いますので取引される不動産屋さんにご説明してもらってください

 

⑯売却理由は必ず確認を

転勤や住み替えなどで売却する場合は気になる方は少ないですが、離婚、住宅ローンの返済不能など売却理由はいろいろあるものです

 

永い生活をすることを考えれば、以前の所有者の売却理由は購入前に確認してください

まとめ

賃貸と違い、分譲のマンションになると売却するのも大きな費用が必要になります

 

昔の人は3回、家を購入したら理想の住まいが手に入ると言われましたが、1回で理想の住宅が手に入ることに越したことはありません

 

是非、研究して本当に理想の家を手に入れてください

 

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この記事を書いた人
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宅地建物取引主任士 佐藤広明
賃貸・事業用不動産・新築戸建などをしている不動産会社を運営しています
不動産の総合的な観点からアドバイスをさせていただいています
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