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築20年以内の中古マンションなら駅前の好立地もゲットできる!

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築20年は古すぎる?

 

 

と考えられる方も多いです

 

 

でも、価格的には満足できるものが多いというのも事実です

 

 

新築マンションの売れ行きは徒歩5分の壁・徒歩10分の壁と売れ行きに駅からの距離が大きく影響します

 

 

築年数が古いと安全性は?設備?が気になるところです

 

 

新築マンションが手が届かない・住宅以外にお金を使いたい方には是非読んでもらいたい記事です

 

 

実は築20年と新築マンションはあまり変わらない?

ヴィラァジュ篠原北町

築20年

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新築

新築マンションの気持ちよさは中古のマンションでは味わうことができません

 

 

ただ、ここ20年で新築マンションの設備はほとんど変わりがありません

 

 

  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • フラットな床
  • Low-E複層ガラス(遮熱タイプ)
  • カウンターキッチン
  • リビング10帖以上
  • ハイルーフサッシ

 

などの現在のマンションの魅力は20年前のマンションにも備わっています

 

 

違いは20年間の建物の傷みでしょうか?

 

 

20年前のマンションはタイル張りが主流です。実はあまり汚れが目立たないものがおおいです

 

 

よく言われるのがマンションは『管理を買え』とよく言われますが、管理は入居者次第のこともおおいですので新築マンションでは管理状態がわかりません

 

 

そういった意味でも築20年のマンションは安くてお得だと考えています

 

 

築20年以内のマンションはここには注意したい

建物の耐震性

築20年のマンションの心配なところは耐震性ではありませんか?

 

 

耐震性は一般消費者には判断がつかないですが、建築基準法という法律で建築した時期によって耐震性がちがいます

 

 

  • 宮城県沖地震(1978年)→1981年6月新耐震基準震度5強程度対応
  • 阪神淡路大震災(1995年)→2000年改正震度6強から7までの大規模地震で倒壊・崩壊しない
  • 新潟中越地震(2004年)→2005年改正

 

 

大きな震災があるたびに、建築基準法が変わります

 

 

この基準をクリアしないと

 

 

  • 建築確認申請・・・その当時の耐震基準が確保されているものに許可が出される
  • 確認済証・・・建築後の審査で申請時と同じものが建築されている証

 

 

建築された時代によって建物の安全性がわかる指標にもなります

 

 

今から38年前の1981年6月以前に立ったマンションは現在の耐震基準を満たしていない中古マンションが多くなります

 

 

そういった古い耐震基準の建物を旧耐震基準の中古マンションということで注意が必要になります

 

 

気象庁のホームページより

 

築20年以内のマンションのメリットとは

駅前の好立地が安く買える

新築マンションであっても

 

  • 駅から離れる
  • 工場の近く
  • 坂道がある

 

などの立地環境であれば新築のプレミアム価格はすぐになくなってしまいます

 

 

築20年以内の中古マンションだから資産価値のある不動産を購入することができます

 

 

今後、マンションが建ちにくいエリアであれば、さらに資産価値も維持されやすいです

 

 

マンションブランドにこだわることができる

野村不動産・三井レジデンス・東京土地などの大手が建築している中古マンションは新築当時はとんでもなく高い価格です

 

 

中古になれば買いやすい価格になります

 

 

やはり、大手不動産会社のマンションはブランドだけではなく、建物も立派なものがおおいです

 

10年目~20年目は特に価格が下落する

中古マンションは築年数に対して価格はどのように下がっていくのでしょうか

 

築後20年では半額になる場合もあります

 

  • 築 5年  新築価格より5%~20%下落
  • 築10年  新築価格より25%下落
  • 築20年  新築価格より50%下落

新築当時の価格設定や地域によっての違いというものはもちろんありますが、一般的には築20年で半額ぐらいということになります

 

又、築年数に応じての下落は築20年からは下落率もゆるやかになっていきますので、立地条件がよければ数年後あまり値段が下がらずに売却することも可能になります

 

【1000万円住宅ローンの35年間の金利】

中古マンションで少なくローンを組むことで金利負担分を避けることができます

 

  • 1000万円の1%の金利は185万円
  • 1000万円の2%の金利は391万円
  • 1000万円の3%の金利は616万円

1000万円安く買えるということは金利分もプラスアルファ安く買えるということです

 

10年先も人気のある立地

新築マンションの場合は土地をマンション業者が購入することで初めて新築マンションとして売り出すことになりますので、10年、20年という長いサイクルの中で地域で建築されたマンションの部屋数から考えると、選択肢が少なくなります

 

丁度手頃で立地環境が整うということは少なく、希望のエリアではないが隣町の物件を検討することになります

 

築20年以内のマンションのデメリット

築25年を超える中古マンションは注意

床面積50㎡以上築25年以内の中古マンションについては住宅ローン控除を受けることができます

 

住宅ローン控除は住宅ローンの残高が年末1%が所得税から10年間還付をうけることができます

 

築25年を超えた場合も「地震に対する安全性の基準に適合すること」で対象になりますので、中古マンションを購入する場合は利用したい制度です

 

関連記事:新築マンションと中古マンションの諸費用の違いは

 

古さを出さないリフォームのコツ

古さを出さないリフォームのコツ

築20年以内のマンションを購入するとリフォームされる方が多くなります

 

  • キッチン
  • 浴室
  • 壁紙
  • 給湯器

 

を新調される方が多いです

 

 

おすすめは室内ドアの交換です

 

 

室内ドアはそのまま利用される方が多いですが、室内ドアはデザインによっては古さを感じさせてしまいます

 

 

室内ドアは1台6万円~10万円します

 

 

新しいものに変えるだけで雰囲気はよくなります

 

 

関連記事:後悔しない中古マンションの選び方と16の注意点とは
関連記事:なぜ、築20年の中古マンションがお得なのか?

まとめ

いかがでしたでしょうか

 

中古マンション選びは1981年の新耐震基準がひとつの基準になります

 

又、マンションの痛み具合などはあ専門家に確認してもらうこともいいでしょう

 

価格、立地だけでマンション選びをすることなく、税制面や特例などを十分に把握して検討することでマンション選びに失敗したということはなくなるでしょう

 

 

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この記事を書いた人
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宅地建物取引主任士 佐藤広明
賃貸・事業用不動産・新築戸建などをしている不動産会社を運営しています
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