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築年数の古い中古マンションを購入するときの注意点と見方

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築20年の中古マンションと言われるとちょっと古すぎて大丈夫かなって思われていませんか

 

設備、デザイン、居住性全てにおいて一昔(ひとむかし)の建物です

 

リスクもありますが、価格というメリットが古い中古マンションにはあります

 

築後20年のマンションのリスクとメリットをまとめてみました

古い中古マンション(20年)のメリットとリスク

古い中古マンション(築20年)のメリットとリスク

「メリットは価格と立地」

 

中古マンションのメリットは価格立地です

 

場所によっては再開発などの対象になり、将来化ける可能性も秘めています

 

マンションの価格下落率

中古マンションは築年数に対して価格はどのように下がっていくのでしょうか

 

築後20年では半額になる場合もあります

 

  • 築 5年  新築価格より5%~20%下落
  • 築10年  新築価格より25%下落
  • 築20年  新築価格より50%下落

新築当時の価格設定や地域によっての違いというものはもちろんありますが、一般的には築20年で半額ぐらいということになります

 

又、築年数に応じての下落は築20年からは下落率もゆるやかになっていきますので、立地条件がよければ数年後あまり値段が下がらずに売却することも可能になります

 

【1000万円住宅ローンの35年間の金利】

中古マンションで少なくローンを組むことで金利負担分を避けることができます

  • 1% 185万円
  • 2% 391万円
  • 3% 616万円

1000万円を住宅ローンを利用することで、35年間で支払うべき金利は1%で185万円2%で391万円3%で616万円です

 

1000万円という価格差だけではなく、住宅ローンを組んだ時の金利も考えると1,000万円安いものを選ぶことで大きな将来払うべき金額も大きく変わってきます

 

「安物買いの銭失い」にならないような選択ができれば、家計にかける負担を減らすこともできます

 

10年先も人気のある立地

新築マンションの場合は土地をマンション業者が購入することで初めて新築マンションとして売り出すことになりますので、10年、20年という長いサイクルの中で地域で建築されたマンションの部屋数から考えると、選択肢が少なくなります

 

丁度手頃で立地環境が整うということは少なく、希望のエリアではないが隣町の物件を検討することになります

 

古いマンションのリスク

地震に対するリスク

古い中古マンションの一番の問題点は建物の強度ではないでしょうか

 

今から38年前の1981年6月以前に立ったマンションは現在の耐震基準を満たしていない中古マンションが多くなります

 

そういった古い耐震基準の建物を旧耐震基準の中古マンションということで注意が必要になります

 

気象庁のホームページより

 

日本は震災の度に建築基準法を強化して、震災後には強度の高い建物を建築するように指導する形になっています

 

  • 宮城県沖地震(1978年)→1981年6月新耐震基準
  • 阪神淡路大震災(1995年)→2000年改正
  • 新潟中越地震(2004年)→2005年改正

 

1981年までのは震度5強程度の中規模地震であれば建築してもよかったのですが、大きな震災が来たことで新耐震基準では震度6強から7までの大規模地震で倒壊・崩壊しないことで大きな地震が起きても人命にかかわらないような建物を建てることになっています

 

新しいマンションになればなるほど、より厳しい建築基準法で建てられていますので安心です

 

住宅の費用についてはこれから起きる可能性のある災害に対しての保険という意味もありますので、建物の耐震についてはこだわりたいものです

 

住宅ローンが使いにくいリスク

 

現金が用意できる方は特に問題はありませんが、住宅ローンを利用する場合は金融機関は担保価値を見ます

 

旧耐震基準のマンションは住宅審査が少し厳しく評価される場合が多いです

 

フラット35では物件が適合しているかの審査が行われ、最悪借入できない場合もあります

 

逆に住宅ローンが利用できない場合は大きく値段交渉に乗ってくれる可能性もあります

 

築25年を超える中古マンションは注意

床面積50㎡以上築25年以内の中古マンションについては住宅ローン控除を受けることができます

 

住宅ローン控除は住宅ローンの残高が年末1%が所得税から10年間還付をうけることができます

 

築25年を超えた場合も「地震に対する安全性の基準に適合すること」で対象になりますので、中古マンションを購入する場合は利用したい制度です

 

関連記事:新築マンションと中古マンションの諸費用の違いは

壁式工法の中古マンションは狙い目

壁式工法

建築コストが高くあまり建築されていない工法に壁式工法というものがあります

 

ほとんどのマンションが梁(はり)と柱で建物を支えていますが、壁式工法は壁で建物を支えます

 

壁が建物を支えているために大きなリフォームができないマイナス面もありますが、兵庫県南部地震の時は低層の壁式構造の建物にあまり被害が少なかったという報告があります

 

又、古いマンションということだけで安い価格が付いている場合もありますが、耐震工事がされている場合もありますので検討してもいいのではないでしょうか

 

古いマンションが新築に変わることも

所有者の負担をなくして新しく増やしたお部屋の売却益で建替え費用をねん出している中古マンションもあります

 

すべてのマンションがあてはまることはないですが、立地条件がよければこういうことも考えることができます

 

建替えに一番大きな問題は容積率です

 

マンションの大きさは土地の容積率で基本的に建ててもいい大きさが決まってきます

 

容積率200%の100㎡の土地には200㎡の大きさの床を作ることができます。

 

中古マンションを検討する時に地域の容積率と建ている建物の容積率を比べてみてください。ゆとりがあるマンションの場合、建替費用がなく新築マンションが手に入る場合もあるわけです

実際はマンションの大きさは容積率だけではなく建蔽率北側斜線制限・道路斜線制限・隣地斜線制限・日影規制・絶対高さ制限などの法律が影響しますので確認が必要になります

又、自治体の高度地区という規制も影響します

 

関連記事:後悔しない中古マンションの選び方と16の注意点とは
関連記事:なぜ、築20年の中古マンションがお得なのか?

まとめ

いかがでしたでしょうか

 

中古マンション選びは1981年の新耐震基準がひとつの基準になります

 

又、マンションの痛み具合などはあ専門家に確認してもらうこともいいでしょう

 

価格、立地だけでマンション選びをすることなく、税制面や特例などを十分に把握して検討することでマンション選びに失敗したということはなくなるでしょう

 

 

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この記事を書いた人
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宅地建物取引主任士 佐藤広明
賃貸・事業用不動産・新築戸建などをしている不動産会社を運営しています
不動産の総合的な観点からアドバイスをさせていただいています
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