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中古マンションの諸費用

中古マンションの諸費用

「契約関係の費用」

  • 不動産を契約をする不動産会社の報酬が「仲介手数料」
  • 契約書に貼る印紙代として「印紙代」

がかかります

 

印紙代については平成26年4月1日~平成32年(2020年)3月31日までに締結される印紙代については軽減税率が使うことができます

 

印紙代については税金になりますので安くなることはありません

 

印紙代

(国税庁のホームページ)

 

「住宅ローン関係の費用」

住宅ローンを利用を考えていない方はもちろん関係はありませんが、ほとんどの方が住宅ローンを利用を考えているのではないでしょうか

 

住宅を借りるローンは大きくわけて

 

  • 民間の住宅ローン
  • フラット35の住宅支援機構(旧住宅金融公庫)

民間住宅ローンの諸費用の特徴

住宅ローンを借りる時に一番負担になるものが、保証料になります

万が一住宅ローンが払えなくなった時に保証会社が金融機関に残りの残債を全て払うというものです

ただ、住宅ローンの債権は決してなくなるわけではなく、支払い方法は保証会社との話合いになります

大手都銀の住宅ローン1,000万円に対しての保証料

10年  85,450円

20年  143,850円

35年  206,110円

と借入金額と借入期間によって費用がかわります

 

保証料は早く返済をすることで一部返金されます(各金融機関によって違う)

 

印紙代は銀行と住宅ローンの契約を結ぶ金銭消費貸借契約書(きんせんしょうひたいしゃくけいやく)に貼ります

 

住宅ローン事務手数料は住宅ローンの契約を結ぶ時にかかります(費用3万円前後)

 

金利の安いネット系の金融機関の場合は住宅ローンの保証料をゼロにしていますが、そのかわりに住宅ローン事務手数料が高額というケースがあります

 

注意点として、住宅ローンの保証料は繰上げ返済などで早く住宅ローンが完済するとそれに応じて保証料が返金されますが、事務手数料として支払うといくら早く完済しても返金されることはありません

保証料については各金融機関によって違いますがネット系の金融機関などは保証はゼロというところも多いです

ネット系の住宅ローンは金利が安い代わりに、保証料ではなく事務手数料という名目がかわることで早く返済しても返金はされませんので注意が必要です

 

保証料の支払い方法については

 

  • 外枠方式
  • 内枠方式

があります

 

外枠方式は住宅ローンの契約時に一括で支払う方法で、内枠方式は月々の支払いに上乗せして支払います

 

つまり、後払いか先払いの違いです

 

諸費用をはじめに抑えたいと考えている方は内枠方式を検討されたほうがいいかもしれません

 

一般的には外枠方式で支払ったほうが合計の金額は少ない場合が多いですが、ゆっくり返済をするのか又、繰上げ返済をしって早く完済するのかで変わってきます

 

火災保険料は住宅ローンを利用する場合に金融機関から加入を勧められます

 

一般的に銀行の保険は割高の商品が多い場合があります

 

火災保険料は加入する保険会社によって数十万円単位で費用がかわります

 

火災保険料は各保険会社によって違いますので、見積もりをしてもらい個人個人に合う保険に入ることをおすすめします

地震保険については任意になります

 

地震で起きた火災などは地震保険に加入していなければ保証はでません

 

団体信用生命保険は住宅ローンの金利に保険料が含まれていますので別途支払う必要がない保険です

 

住宅ローンの返済中に本人が「死亡・高度障害」になった場合に保険会社から住宅ローンの残債に支払いが行われて残された家族には住宅ローンを残さない保険になります

 

オプションで「がん保険」「3代疾病」などの保険に合わせて加入することもできますが、金利に0.2%や0.5%上乗せになりますので加入の際は保険料の金額に注意したほうがいいです

 

フラット35適合証明は住宅ローンの利用の場合はかかりません

 

フラット35を利用する場合は住宅金融支援機構の定める基準に適合しているかどうかを検査会社に依頼する費用になります

 

費用は約5万円~8万円ぐらいになります

 

「登録関係の費用」

不動産を購入すると法務局に登記します

 

登記するにあたって、登録免許税という税金を納めます

 

登録免許税が登記費用になります

 

登記する内容は

  • 所有権保存登記
  • 所有権移転登記
  • 抵当権設定登記

所有権保存登記は新築を登記する時にかかる費用です

 

所有権移転登記は売主から買主に名義の変更を行います

 

抵当権設定登記は住宅ローンなどお金を借りた場合に担保として抵当権という権利を付けられます

 

司法書士の報酬は登記するのに司法書士に依頼する費用になり、報酬の額はそれぞれ司法書士で自由に決めることができますので定まった金額はありませんがおおむね5万円~10万円ぐらいになります

 

不動産会社と提携している司法書士になるケースが多いのですがあらかじめ見積もりをしていただけますので、報酬額を確認してから依頼することができます

 

「税金関係の費用」

不動産を所有すると毎年、固定資産税と都市計画税がかかります

 

固定資産税も都市計画税も地方税です

 

固定資産税、都市計画税は毎年1月1日の所有者にかけられますので、引渡を受けた次の日からは日割り計算をして売主に支払いをします

 

不動産取得税は不動産を売買・贈与で不動産を取得すると都道府県に支払う税金になります

 

又、土地と建物の両方にかかってくる税金です

 

  • 建物(固定資産税評価額-控除)×3%
  • 土地(固定資産税評価額×面積)×1/2×3%

土地についての(固定資産税評価額の2分の1は平成33年3月31日までの特例になっています)

になります

 

一定の基準をクリアすることで軽減を受けることができます

 

ABOUT ME
佐藤 広明
(宅地建物取引士)神戸生まれ神戸育ち。13年前に独立して町の不動産屋を経営中。不動産売買・賃貸・管理・事業用不動産・任意売却など経験多数。ブラックな業界のイメージを少しでも払拭できるように情報発信しています。

マチ不動産株式会社