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50年住宅ローンのフラット50とは?デメリットなど注意する点は

フラット35(全期間固定型)というのは聞いたことがあるが、フラット50(全期間固定型)って何と思われる方もおおいのではないでしょうか

つまり、79才の完済が上限になるために、誰でも組めるローンではないというものです

人生100年時代と言われている昨今に生まれたローンでもあります

フラット50とは

年齢制限

79才の完済のために50年間組める方も29歳の方になります。

  • 30歳 49年
  • 31歳 48年
  • 32歳 47年

と年齢が上がるにつれて、組める年数も短くなります

若い時にお金はないけれども、しっかりした住宅は確保したいという方にはぴったりとあります

メリット

長く住宅ローン組むことで、借り入れる額を増やすことができます

年収400万円未満 返済比率30%以下

年収400万円以上 返済比率35%以上という条件があります(物件価格90%)

(年収350万円の方が住宅ローンを組む場合、固定金利(1.11%)でフラット35を組む場合、フラット50を組む場合)

フラット35 フラット50
最大で借入額 約3,000万円 約4,000万円

と年収350万円の方の場合に1,000万円多く借入をすることが可能になります

又、長く組むと月々の支払いが安くなります

(3000万円 固定金利の支払い例)

フラット35 フラット50
3000万円の月づきの支払い例 86,232円 65,174円

と2万円支払いが安くなります

住宅費用を抑えることで余裕資金が溜まり、繰上げ返済することも可能になります

デメリット

  • 金利が高い
  • 返済金利が多くなる

ゆっくり返済すると生活に対する住宅費用は抑えられますが、金利負担は大きいです

数千万円もする借入は現在いくら金利が安くでも大きな負担です

3000万円借りた時の総返済額(固定金利1.11%) 金利合計
10年 3,170万円 170万円
20年 3,346万円 346万円
30年 3,528万円 528万円
40年 3,716万円 716万円
50年 3,910万円 910万円

10年で約200万円の金利が付く計算になります

住宅ローンは早く返済したほうがいいですが、賃貸生活の家賃負担も考えて住宅購入をすると金利負担よりメリットがでてくてくる場合もあります

住宅ローン審査の個人信用情報とは?やってはいけないことは?

住宅ローンを組む時に必ず審査が行われます

その時に個人信用情報という情報を金融機関が調べます

個人信用情報とはどんなものでどのように審査されていくのでしょうか

住宅ローン審査の個人信用情報とは?

住宅ローン審査の個人信用情報とは?

住宅ローンの審査は事前審査と本申込と2段階の審査をうけますが、事前審査が通ればその後大きな借入をしたり仕事を辞めないがきり本審査も通ります

住宅ローンはいろいろな角度から審査が行われますが、仕事と不動産の担保価値と個人の借入内容などの審査が大きいのではないでしsょうか

事前審査を受ける時に個人情報の同意書という書類にサインを求められます

この個人情報の同意書にサインすることで、借入内容や自己破産、個人再生、延帯情報などがわかります

やはり、自己破産・個人再生・延帯情報などがあれば、住宅ローンを組むことは厳しいです

やってはいけないこととは?

やってはいけないこと

住宅ローンを組む時はできれば避けてもらいたいことがあります

  • 車のローン
  • 複数のクレジットカードの契約
  • 携帯電話の分割払い

つまり、住宅ローン以外に複数の借入がマイナスになります

審査には返済比率といって、収入に応じて借金ができる額が決められています

たとえば、車のローンに月5万円・クレジットの返済に1万円・携帯電話の分割に5,000円となると、月々65,000円返済の返済になると年間に78万円の返済になります

住宅ローン審査の返済比率が30%としたら、年収260万円の方は住宅ローンを1円も借りることができない計算になります

住宅ローンを組む場合はできるだけ、借入を少なくしてから審査を受けたほうがいいです

万が一、借入を一括返済して再度審査を受けることもできますが、不動産会社・金融機関と相談しながらすすめていきましょう

「返済比率も問題がない場合」

過去の返済の遅延などの可能性もありますので、調べることができます

調べることができるのは不動産会社でも金融機関でもなく、御本人だけです

  • 全国銀行個人情報センター
  • 株式会社シー・アイ・シー
  • 株式会社日本信用情報機関

ひとつだけ調べたらいいというわけではなく、

銀行系のことは全国銀行個人情報センターでの確認

信販系のことは株式会社シー・アイ・シー

消費者系のことは株式会社日本信用情報機関とわかれているので注意が必要です

万が一延帯の情報が出ていた場合、ある期間内は情報は残ります

まとめ

いかがでしたでしょうか

個人情報でひっかかると非常に原因究明がむずかしいです

住宅ローンを組む予定がある場合、カード返済の遅延などに注意してできるだけ返済口座に多めのお金を用意しておいたほうがいいかもしれません

 

 

収入合算とペアローンの違いのポイントは住宅ローンの控除と団体信用生命保険への加入

住宅ローンには家族2人で住宅ローンを支払っていく方法が用意されています

  • 収入合算
  • ペアローン

どちらも同じような内容に聞こえるかもしれませんが、大きく異なります

収入合算とペアローンについてまとめてみました

収入合算とペアローンの違いのポイント

収入合算とペアローンの違いのポイント

原則として収入合算は本人と夫婦もしくは親子で同居が条件になります

収入合算については連帯保証と連帯債務に分かれます

  • 連帯保証(合算者が保証すること)
  • 連帯債務(合算者も一緒に借りること)

「収入合算(連帯保証)」れんたいほしょう

合算者の所有権 ×

合算者は連帯保証人になりますが、不動産の所有権は本人限定になります

「本人が返せなかったら、お金を返して下さい」という契約です

もし夫婦で収入合算した場合、離婚したからといって連帯保証人を外れることはできません

連帯保証人は保証人より責任は重く、本人の支払い能力に関係なく返済を求められますので、離婚したから返済を求められないということはありません

どうしても連帯保証人を外れたい場合は、同じ支払い能力がある連帯保証人を見つけて銀行と交渉になります

「収入合算(連帯債務)」れんたいさいむ

合算者の所有権(不動産の持ち分) 

不動産の持ち分に応じて、本人と合算者が不動産を所有します

「2人で返済してください」という契約になります

連帯保証が本人が支払えなくなったら返済することになりますが、連帯債務の場合は本人と合算者に初めから返済義務があります

連帯債務の場合も、離婚したからといって連帯債務を免れることはありません

「収入合算(連帯保証)」と「収入合算(連帯債務)」は提供している金融機関によって変わる

  • 民間の住宅ローン  連帯保証
  • フラット35     連帯債務

ペアローンの場合は違いますが、収入合算の場合は銀行などの民間の住宅ローンを利用すれば連帯保証人です

フラット35を利用すると連帯債務者になります(一部金融機関によっては違う場合があります)

つまり、連帯保証と連帯債務は提供する金融機関によって変わりますので、基本的には選ぶ事ができません

「ペアローン」

合算者の所有権(不動産の持ち分) ○

ペアローンは本人と合算者が1つの不動産に対して、2つの住宅ローンを組むことです

たとえば、3,000万円の住宅ローンを本人が2,000万円奥さまが1,000万円と別々にローンを組みます

この場合、2つの住宅ローンを組みますので、手数料などの住宅ローンの諸費用が少し増える可能性があります

ペアローンはフラット35にはなく、民間の金融機関のみで使うことができます

「収入合算」と「ペアローン」

収入合算とペアローンはどちらも、合算者ととも返済するということは変わりがありません

所有権と住宅ローンの控除の有無、団体信用生命保険の加入条件の三要素の違いです

住宅ローンの控除と団体信用生命保険への加入

住宅ローンの控除と団体信用生命保険への加入

収入合算して住宅ローンを組む場合に「収入合算(連帯保証)」「収入合算(連帯債務)」「ペアローン」と3つの方法があります

注意しなければいけないのが、収入合算(連帯保証)です

銀行の収入合算の場合、収入合算者は

  • 住宅ローンの控除  ×
  • 団体信用生命保険  ×

本人の足りない収入を合算したために、合算した部分に対しては税金の控除や団体生命保険の加入が認められません

民間の住宅ローンを利用する場合はペアローンの方がおすすめです(三井住友銀行は連帯債務になります

「住宅ローン控除

住宅を購入したり、住宅を改築した場合に住宅ローンを組むと所得税の控除を受けることができる制度です

一般住宅の場合は最大で400万円(認定長期有料住宅 500万円)の控除をうけることができます

  • 居住が10年間
  • 年末の住宅ローンの残高1%を所得税から控除
  • 翌年から控除できなかった住民税(最大136,500円)の控除

「団体信用生命保険

住宅ローン組んでいる間は借入に対して、ほとんどの金融機関が加入しています

万が一、返済中の死亡・高度障害になった場合に住宅ローンの返済を保険で行うものです

まとめ

いかがでしたでしょうか

収入合算もペアローンも若いうちは本人の収入が少ない時につかうには非常にメリットのある制度です

ただ、注意しなければいけないことが

「住宅ローンの借換」「離婚の時の財産分与」です

そのあたりも考えて住宅ローンを組むことをおすすめします

フラット35 事前審査 の有効期限

フラット35の事前審査中に希望している物件が売れてしまって、事前審査が無駄になることもあります

審査の承認は有効期限はあるのでしょうか

又、物件が変われば再度審査を受けなければならないのでしょうか

フラット35の事前審査の有効期限は

審査の有効期限は2年間有効です

ただ、収入が変わったり職場が変われば再度審査を受ける必要があります

物件が変われば再審査?

事前審査

残念ながら、購入予定の物件が変われば再審査を受ける必要があります

ただ、以前、事前審査の承認を受けている物件があれば、2年間の有効期限の中で物件価格が下がれば比較的に審査期間は短くなるようです

どうしても、人気の物件の場合は事前審査の時間次第です

まとめ

いかがでしたでしょうか

タッチの差で人気物件が購入できなかった場合でも、同額以下の物件でフラット35の事前審査を受ける場合は審査の時間が少なくなることもあるようですので、ガッカリせずに次に向けてチャレンジしてみましょう

イオン銀行の住宅ローンにがん保険が登場!保険を付けるメリットは?

イオン銀行の住宅ローンでは、がん保険を付けるサービスも行われています。一見すると住宅ローンにがん保険というのは少しおかしいように感じられるかもしれません。

ただ、がん保険付けていると、色々な問題が起きた場合に安心感が得られ、更には住宅ローンの支払い免除の可能性もあります。がん保険を付けるメリットやイオン銀行でがん保険を付ける方法などを紹介します。

イオン銀行でがん保険を付けるメリットは

イオン銀行以外の住宅ローンでも、近年がん保険を付与するサービスが行われています。このサービスを使うメリットは、がんと診断された時点で支払いの免除が行われる点です。がんだと診断されると、当面の間は治療に専念しなければならず、住宅ローンの支払いが難しくなってしまいます。がん保険を付与する住宅ローンであれば、診断を受けた時点で支払いが免除され、住宅ローンは今後支払わなくてもいいのです。

がんの診断を受けてしまうと、家族にも非常に負担がかかってしまいます。家族に住宅ローンの支払いを行うようにお願いしても、高額な住宅ローンの支払いは相当難しいものとなるでしょう。がん保険を付けておけば、支払いの義務がなくなり、家族への負担が大幅に軽減されます。がんに使えるお金が増えると同時に、住宅ローンを気にせずに家族と一緒に治療を頑張っていける状況を作りだすのです。

 

また、がん保険を付けておくメリットは、がんと診断された時点で保険金が支払われる点です。がん治療は非常に高額であり、かなり高額なお金を使ってしまいます。住宅ローンと一緒に契約しているがん保険があれば、診断を受けた段階で保険金の支払い対象となります。

イオン銀行の場合は、1回の治療で最大500万円、合計で1000万円まで支払いが受けられます。がんの治療に専念できるメリットがありますので、将来的な不安を抱えている方はがん保険を付けて住宅ローンと契約を行ってください。

イオン銀行でがん保険付きの住宅ローンと契約する方法

イオン銀行のがん保険付き住宅ローンというのは非常に簡単に契約できます。その方法は金利を0.1%増やすだけです。つまり初期の段階で支払う金額はなく、住宅ローンの支払い時に利息という形で保険料を支払っていく形になります。

金利を増やすだけという簡単な方法で契約が可能で、しかもがん保険としては高い金額を支払ってくれます。同時にがんと診断された時点で住宅ローンの残高もなくなりますので、がんに対する不安があるなら金利を増やしてでもがん保険と契約を行いましょう。

 

また、8大疾病に対応している住宅ローンをイオン銀行は提供しています。こちらは脳卒中や急性心筋梗塞で60日間が経過した場合、糖尿病や高血圧で1年以上の就業ができない場合には、住宅ローンの残高が0円となるサービスです。こちらは0.3%金利を高くするだけで契約が可能です。健康診断の結果などに不安を抱えている方は、8大疾病に対応できる住宅ローンも検討してみましょう。

イオン銀行だけでなくがん保険の住宅ローンは増えている

近年は3大疾病やがんに陥った場合、住宅ローンの支払いを免除するサービスが増えています。家族への負担を軽減させるだけでなく、治療に使える保険金が受け取れるというだけでも、がん保険や疾病への対応ができる住宅ローンはとてもいいものです。

イオン銀行では、金利を少し高めるだけでがん保険や8大疾病に対応できる保険が得られます。保険によって住宅ローンの支払いがなくなる他、住宅ローンと契約している保険からお金を得られ、治療に専念できるメリットが得られます。健康への不安や将来への対応を考える方は、がん保険などを持つ住宅ローンを考えてもいいでしょう。

イオン銀行の住宅ローンにはこれだけのメリットあり!

イオン銀行は住宅ローンも提供しています。住宅ローンはどれも同じと思っている方がいるかもしれませんが、実はイオン銀行の住宅ローンはとてもに人気で、多くのメリットを持っているのです。

この記事では、イオン銀行の住宅ローンがどのようなのメリットを持っているのか紹介します。

現在のところイオン銀行の住宅ローンは低金利

イオン銀行は金利が低い

住宅ローンの金利は少し上がってきましたが、まだまだ低金利、現在は多くの住宅ローンで1%未満という低金利時代です

イオン銀行も住宅ローンの金利も1%未満、変動金利では0.57%(平成30年9月19日現在)の金利で住宅ローンの契約が可能です。

ネットバンキングなどが住宅ローンの金利を大幅に引き下げている傾向にあり、楽天銀行や住信SBI銀行はかなり金利が低く設定されています。

イオン銀行の住宅ローンは、これらの会社に匹敵するほど低金利で借りられるため、低金利で住宅ローンの契約を希望している方には使いやすいのです。

繰上げ返済がやりやすい

イオン銀行では、繰り上げ返済によって返済のタイミングを任意に調整できます。繰り上げ返済は1万円から行えるサービスで、本来の引き落とし日とは異なる日時に返済が可能なサービスです。

※関連記事「繰上げ返済に裏技はある?

メガバンクなどは手数料がかかる場合もあります

イオン銀行ではいつでも返済が可能になります。しかもパソコンから簡単に手続きが可能で、思い立ったときにすぐに返済手続きが行えるメリットもあります。

毎月の引き落としを待たなくても、希望しているタイミングで繰り上げ返済を行えて、1万円から住宅ローン返済が可能になるメリットがあります。

イオン銀行繰上げ返済

※イオン銀行住宅ローン繰上げ返済より抜粋

イオン銀行のローンを使うことで毎日のお買い物がお得です

スーパーで住宅ローンの支払い

イオングループの各お店でイオン銀行の住宅ローンを組んでいるとサービスを受けることができます

イオンセレクトクラブによって、イオン側が提供しているサービスの一部が住宅ローンと契約している人に提供されています。

その中にはイオンの買い物が毎日安くなったり、ゴールドカードが発行されるなどのメリットもあり、イオンで様々な恩恵が受けられます。

住宅ローンと契約して返済を続けている間は、イオンでの買い物が常に割引されます。この割引のサービスにより、私生活での出費を抑えられるメリットもあり、余裕ができた資金で繰上げ返済も

家計簿としてイオン銀行のATMとイオン銀行アプリの利用

毎日の行動の中にイオン系のスーパーに行く方は非常に多いのではないでしょうか

スーパーにはATMがありますので、スーパーと銀行をまとめて行くことが可能です

月々支払い口座をイオン銀行にまとめておくことで、家計の入金から出金などの管理が非常にしやすくなります

イオン銀行のアプリを使えば、入金から出金と一目瞭然で家計の管理をするには手間を省くことができます

イオン銀行WEB通帳

住宅ローンの返済が見える化で人生のライフプランにも使えそうです

又、スーパーのATMはあまり利用されていないので、銀行のように行列に並ぶということは少なくなります

イオン銀行ATM

イオン銀行ATMのメリットは

  1. 設置場所が他のネット銀行に比べて多い!設置場所はイオン各店,マックスバリュー,KOHYO,ミニストップ、イオンモール、ダイエー等
  2. 設置場所が開店中に利用可
  3. AM8:45~PM18:00の間、みずほ銀行、三菱東京UFJ銀行のATMでイオン銀行の出金手数料無料
  4. イオンセレクトカードであれば普通預金の金利0.1%(100万円1年0.1%で税引前1,000円の利息)※積立定期預金の場合は      0.15%
  5. イオン銀行からイオン銀行への振込は無料
  6. みずほ銀行、三菱東京UFJ銀行のカードが利用可

オプションで住宅ローンに保険

イオン銀行の保険

長い住宅ローン返済において万が一、がんや生活習慣病などに不幸にもなってしまった場合に住宅ローンが免除される保険を組み合わせることもできます

ガン保障特約付住宅ローン

金利に0.1%上乗せすると

ガン保障特約付住宅ローン

詳しくはこちら

8疾病保障プラス付住宅ローン

金利に0.3%上乗せで

8疾病保障プラス付住宅ローン

詳しくはこちら

※支払い条件は病名によって変わりますので詳しくはイオン銀行コールセンター(0120-13-1089)までお願い致します

イオン銀行住宅ローンのここは注意

住宅ローンには保証料という保証会社に保証してもらうためのお金が通常かかります

支払い方法は保証料外枠方式の前払いと内枠方式の月々の返済に上乗せして払う分割の方法があります

保証料外枠方式

東京三菱銀行(3,000万円 35年 2.064%の保証料)619,200円

内枠方式

東京三菱銀行(3,000万円 35年 金利0.675%プラス0.2%)840,000円

外枠方式のほうが一見お得ですが、繰上げ返済する場合は完済時期によって内枠方式のほうがお得な場合もあります

ネット系の住宅ローンは保証料無料になってますが、本当にお得なのでしょうか

イオン銀行の3000万円 35年間の住宅ローンの手数料は

保証料              無料

事務手数料            648,000円

東京三菱UFJ銀行の3000万円 35年間の住宅ローンの手数料は

保証料              32,400円

事務手数料(外枠方式)      619,200円

保証料と事務手数料の違いで両行の手数料の違いはあまりないようです

ただ、保証料と事務手数料と名前が違うことでお金の性質が違います

保証料は早く返済すれば一部返ってきますが、事務手数料は返還されません

イオン銀行の注意する点は繰上げ返済で早く返済が終わっても、名目が事務手数料なので全く返済されませんが、保証料の場合は一部返還されます

※関連記事:「イオン銀行住宅ローンのデメリットは)

まとめ

イオン銀行住宅ローンの注意点

いかがでしたでしょうか

ネット銀行の住宅ローンはますます貸付残高が増えて、ますます身近な住宅ローンになりつつあります

イオン銀行の魅力は他のネット銀行に比べて実店舗があるために色々なサービスをうけることができることです

長い期間支払い続ける住宅ローンですので、ライフスタイルにあった住宅ローンを選ぶことで楽しんで返済することも可能です

ご不明な点があればわかる範囲でお答えさせていただきます

※イオン銀行最新の金利はこちら

イオン銀行の住宅ローンにデメリットはあるの?デメリットと言えど利用者次第

イオン銀行の住宅ローンは豊富なメリットを持っていますが、その反面デメリットもいくつかあります。この記事ではイオン銀行の住宅ローンが抱えているデメリットを紹介します。

ただ、イオン銀行の住宅ローンは、決してデメリットが多いローンではありません。

イオン銀行の住宅ローンの金利は引き下げ条件がある

金利が高くなる可能性の画像

イオン銀行では、一定の条件を満たすと変動金利の引き下げが得られます。変動金利の数字を下げれば、返済時に発生する利息は軽減されますので、安心して住宅ローンの契約ができるでしょう。

ところが、イオン銀行の住宅ローンでは、金利の引き下げには条件があります。それは審査の結果、本当に安心して貸しだせる人であることです。

住宅ローンの審査を行って、確実に返済されると判断された方は、変動金利の引き下げが行われます。逆にあまり返済されないのではないか、もしくは収入が少ないなどの理由により信頼されないと思われると、金利の引き下げ幅が下げられてしまいます。

 

イオン銀行では、変動金利の引き下げは最大で1.80%が適用されます。しかし審査の結果次第で引き下げ幅は変わり、最小の引き下げ幅は0.30%です。

もし最大で金利の引き下げが行われれば、金利は0.57%というかなり小さい数字へと変わりますが、最小の引き下げ幅だと金利は2.07%であり、実はそれなりに金利が高くなってしまうのです。

金利の引き下げが決まるのは、本審査の結果が発表されてからです。本審査までにかかる時間は1ヶ月から2ヶ月で、イオン銀行はゆっくりと時間かけて審査を行っています。

ようやく審査が終わって金利の引き下げが適用されたと思ったら、最小の数字だったというケースも多くあります。

従って金利の引き下げ幅が小さくなり、他の住宅ローンよりも高い金利で住宅ローンと契約を行う可能性もあるのです。

イオン銀行の事務手数料で金利増加の可能性

イオン銀行では一般的な銀行で必要な保証料がありません

ただ、事務手数料の金額が通常の銀行で32,400円ですが、3,000万円借りた時の事務手数料は63万円になってしまいます

イオン銀行の住宅ローンでは、定率型定額型の2つの方法によって融資事務手数料を取っています。この事務手数料にちょっとした罠が隠されています。

 

融資事務手数料は、住宅ローンの融資の際に発生する手数料であり、その金額は定額型で108,000円、低率型だと借入額の2.16%を請求します。一見すると定額型の方が圧倒的に安いように感じる方も多いのですが、定額型を選ぶと問題が発生します。

定額型を選択した方は、金利が0.20%引き上げられてしまいます。イオン銀行の固定金利は0.69%、変動金利は最低で0.57%が適用されていますが、この金利の数字が引き上げられてしまいます。つまり固定で事務手数料を決めてしまうと、返済額が増加するデメリットをイオン銀行は抱えているのです。

 

対策としては、定率型を採用する方法があります。定率型を選んでおけば金利の増加はありません。ただ支払う金額はかなり多くなる傾向にあります。ある程度融資事務手数料を取られると判断したうえで、イオン銀行の住宅ローンを契約するといいでしょう。

イオン銀行の住宅ローン金利引き下げは手続きが面倒?

繰上げ返済が面倒

もう1つのデメリットは、金利の引き下げを行う際、クレジットカードの契約とイオン銀行ダイレクトの登録が必要です。さらに、給与口座に指定する、カードローンBIGの申込みを行うなど、一定の手続きを行わないと金利引き下げの対象になりません。

他の銀行に比べると、イオン銀行は金利引き下げの手続きが面倒に感じやすく、しかもイオン銀行の商品と多く契約をしなければならないデメリットを抱えています。

まとめ

いかがでしたでしょうか

ネット銀行ならではのデメリットがイオン銀行にはありますが、金利が安いというのは魅力の一つです

長い住宅ローンは慎重に選ばれることが重要です

イオン銀行住宅ローンのメリットは

 

イオン銀行の住宅ローンでキャンペーンが開催中!契約で得をしよう

イオン銀行では、定期的にキャンペーンを開催しています。住宅ローンもキャンペーンによって、よりお得な契約が行えます。現在行われているキャンペーンと、どのような形で得をするのかを説明します。

イオン銀行住宅ローンで金利が抑えられるキャンペーンとは

イオン銀行住宅ローン

イオン銀行では、住宅ローンの金利を通常よりも下げて契約できるキャンペーンを開催しています。

このキャンペーンを適用している方は、変動金利で0.49%、固定金利で0.69%まで金利が抑えられます。なお固定金利の場合は10年までの固定金利で、10年以上の返済を希望している方は対象外となります。

住宅ローンの金利は、マイナス金利により徐々に下げられています。

イオン銀行ではその金利をさらに抑えるキャンペーンを開催しており、キャンペーン期間中であれば完済までかなり小さい金利で契約ができるのです。より返済額を抑えたいと考えている方、返済を楽に済ませたいと考える方におすすめです。

なお、条件は指定された期間までに住宅ローンの契約を行い、実際に借入を済ませる必要があります。借入は2019年3月末までに完了しなければならず、2019年3月30日(土曜日のため貸金の対応を行っていない)以降に借入を行った場合は対象外となります。

また、申込みは10月9日までに行う必要があり、こちらも期間を超えてしまった場合は対象外となります。

住宅ローンの相談でカタログギフトがもらえるキャンペーンとは

住宅ローンは相談が大事です。1度相談をしてから住宅ローンの契約を考える方も多いでしょう。

イオン銀行では、相談を行った方から抽選で100名にカタログギフトを提供しています。

カタログギフトを受け取りたい方は、9月30日までにイオン銀行で相談を行ってください。10月以降は相談してもカタログギフトの対象になりません。

またカタログギフトは抽選で支給されますので、カタログギフトを受け取れない方もいます。プレゼントで受け取れると考え、当たらなかったら仕方ないと考えましょう。

なお、キャンペーンにはエントリーが必要です。イオン銀行の店舗に行き住宅ローンの相談を行った後、専用のページにエントリーしてください。エントリーが確認できない人は抽選の対象から外れてしまいます。

住宅ローンの契約で一緒に付加されるサービスも

イオン銀行住宅ローンキャンペーン

住宅ローンの中には、契約によって一緒に受けられるサービスがあります。イオン銀行では住宅ローンと契約した人に、イオンでの買い物を5%OFFとするサービスを提供しています。

また金利を少し引き上げる条件を付けたうえで、がん保険特約を設けた住宅ローンとの契約が可能です。

住宅ローンと契約した方は、イオンセレクトクラブの会員となります。この会員サービスの1つとして、イオンでの買い物が5%OFFとなるキャンペーンが適用されます。

イオンで買い物を行っている人には非常に得をするサービスでしょう。

また、金利を0.1%引き上げる条件を付けて、がん保険を得られるキャンペーンも行っています。がんなどの診断を受けた場合は、住宅ローンの支払いが免除されるほか、先進医療に使えるお金を1000万円まで支給してくれます。

住宅ローンの契約によって、様々なキャンペーンが得られるサービスも行われています。イオン銀行の住宅ローンを検討される方はキャンペーンもしっかり確認しておきましょう。

キャンペーン期間中にイオン銀行の住宅ローンと契約を

キャンペーン期間が終わってしまうと、イオン銀行の住宅ローンで金利を下げたり、プレゼントを受け取れるサービスはありません。少しでも得をしたいと考える方は、キャンペーン期間中にイオン銀行の住宅ローンを契約してください。

相談だけでもプレゼントを得られるチャンスがあります。まずはイオン銀行の店舗に住宅ローンの相談を行ってみてはいかがでしょうか。

イオン銀行の住宅ローンを楽しんで返済しよう

住宅ローンの支払いはとても大変なものです。毎月の返済が厳しいように感じて、楽しく返済を続ける方法なんて無理な話だと考える方も多いでしょう。

しかし、イオン銀行の住宅ローンは、楽しく返済を続けられるサービスを多数持っています。普通の住宅ローンと異なるサービスを一緒に渡しているので、契約した人は楽しみながら返済を続けられるのです

イオン銀行の住宅ローンで行っているサービス

イオン銀行では、住宅ローンを契約している人に、イオンでの買い物が5%OFFとなるサービスを提供しています。住宅ローンの完済が完了するまで、イオンでの買い物は毎日5%OFFとなるのです。このサービスによって、住宅ローンと契約している人は、買い物という部分で得をしています。

一般的な住宅ローンでは、買い物を安くするサービスは追加されていません。毎月の買い物すら住宅ローンの返済を考えて行わないと駄目なのです。しかし、イオン銀行の住宅ローンと契約している人は、毎日買い物の金額が5%OFFとなります。買い物の金額が安くなりますので、住宅ローンの返済に必要なお金を工面できるほか、浮いたお金で他の買い物を楽しめるのです。

住宅ローンと契約しているだけで、買い物のお金が安くなるというのは非常に画期的なサービスです。イオンで買い物をよく行っている人は、住宅ローンの契約をイオン銀行で考えるといいでしょう。

イオン銀行カードの画像

 

また、住宅ローンとの契約で、イオンのゴールドカードが発行されます。住宅ローンと契約しているだけで、旅行などにも便利なゴールドカードを受け取れる点はとても魅力的です。今までゴールドカードを得られなかった方も、イオン銀行であれば住宅ローンとの契約だけでゴールドカードを受け取れるのです

イオン銀行の返済はいつでも行える

カレンダーの画像

返済日が近づくと、住宅ローンの返済が近づいているなと感じて、あまりいい気分にならないでしょう。

また、決められている返済日が給料日の前などで、返済が難しいなと考えている人もいるでしょう。

イオン銀行では、返済日を自分で設定できるサービスを設けています。自分が返済したいタイミングで返済を行い、短時間で月々の返済ができるというメリットを持っています。ネットバンキングを採用しているイオン銀行だからこそできるサービスで、月々の返済日を固定せず、自分が返済できると思ったところで返済できるのです。

ただ、返済は月に1回行わなければなりません。次は2ヶ月後などのように、返済日を1か月以上開けてしまう方法は取れません。しかし、毎月の返済日を自分で決めて、返済に困らないタイミングで続けられる点は魅力的です。自分が返済したいと思っているタイミングを探したい人、返済を少しでも早く終わらせたい方などに向いている方法です。

 

なお、ネットバンキングによる返済は、金額の下限が設けられています。最低でも1万円は返済しなければなりませんので、1万円未満の返済はできないと考えてください。

イオン銀行は様々な特典があり返済も楽しめる

イオンカードセレクトの画像

イオン銀行は、他の住宅ローンに比べて様々なサービスを提供しています。イオンセレクトクラブによる特典は、毎月の返済が嫌だと思っている人に、楽しめる返済を提供してくれるでしょう。月々の返済が嫌で、早期に完済したいと思っていた気持ちは、イオン銀行ではなかなか起こらないのです。

イオンセレクトクラブでは、他にもイオングループで使える特典を多数提供しています。イオン銀行の住宅ローンと契約をしているだけで、セレクトクラブで使える特典の多くを受け取れます。この特典を有効に活用して、イオン銀行の返済を進めるほか、イオンでの楽しい生活を実現させていくのです。

イオン銀行関連記事

  1. イオン銀行住宅ローンのデメリットは
  2. イオン銀行住宅ローンのメリットは
  3. イオン銀行住宅ローンのキャンペーンは
  4. イオン銀行住宅ローンのがん保険は

住宅ローンの固定金利はどこがいいのか

固定金利は「当初固定金利」と「全期間固定金利」があるが、当初固定金利を利用してメリットがある方は少ないのではないでしょうか。

例えば10年固定であれば、10年後、見直しか又、変動金利を利用するかを選択しなければならないからだ

住宅ローンの残債が少なくなっていれば金利が上がっても、さほど影響は受けないが、まだ、当初の半分も住宅ローンが残っているようなケースは当初固定金利型を使っていってもいずれ金利が大きく変わるのであれば、より安い金利設定がされている変動金利もしくは全期間固定のフラット35が魅力的です

固定金利もいろいろあるので、調べてみましょう

銀行の固定金利の住宅ローンはどんな感じ

銀行にも都市銀行、信用金庫、最近ではネット銀行などの住宅ローンがあるが、数年前から住宅ローンに力を入れているイオン銀行の住宅ローンは非常に魅力的です

もちろん、利用者によってはメリットデメリットがあるので、ご自身に当てはめる必要はあるが、ネット銀行の特徴である住宅ローンの金利や繰上げ返済の手数料など住宅ローンを組むことでかかってくる費用が少ないということが一番です

メリット

  • 金利が安い
  • 保証料無料
  • 繰上げ返済が1万円から返済を無料でできる(ネット契約必要)
  • 普段の買い物をイオン銀行でされる場合は5%キャシュバック

デメリット

  • 事務手数料が高い(借入金×2.1%)3000万円借りたら630,000円(都市銀行の場合は事務手数料が安い代わりに保証料がかかる)
  • ほとんどが、電話と郵送対応なので対面でないと困るという方には向かない
  • 都市銀行などが採用している保証料+安い事務手数料の場合は返済が早く終わった時や住宅ローンの借り換え時に保証期間に応じて返金されるが、ネット銀行の場合の事務手数料は返金されない

イオン銀行の固定金利は10年固定までしかないですが、変動金利と金利があまり変わらないこともおすすめです

2018年7月10日現在で  変動金利 0.57%  5年固定 0.5%  10年固定  0.69%

イオン銀行は金利の魅力は非常に高いです

フラット35 全期間固定金利

公的住宅ローンの意味合いもあるフラット35は他の住宅ローンとは審査が違うため銀行の住宅ローンが厳しい場合でも審査が通るケースがあります

銀行の住宅ローンが人に対しての審査の意味合いが強いですが、フラット35の場合は建物の審査という意味合いが強いと感じます

病気で団体信用生命保険に入らなくても審査をしてくれる

銀行の住宅ローンで団体信用生命保険に入らないという選択肢はいくら保険嫌いのかたでもありませんが、フラット35の場合は団体信用生命保険に入らないという選択肢があります

保険に入らない場合は金利が▲0.2%になります

一人暮らしの方や、融資は受けるが貯金があるから困らないという場合にかぎらず、入りたくても入れないという成人病などを患っている方にも審査がうけれるということは非常に魅力的ではないでしょうか

通常の生命保険に比べて安いと言われている団体信用生命保険ではありますが、金利1.34%全期間固定(元利均等)繰上げ返済なしで35年間という返済の場合、3000万円借りて支払う保険料は約200万円です。

フラット35は団体信用生命保険を払いたくない方の選択肢が用意されています

金利は

フラット35の金利は各窓口になっている金融機関によって金利は違います

イオン銀行の場合は(2018年7月10日現在)

返済期間20年以内

Aタイプ

融資手数料
融資額の1.836%(税込)
※最低融資手数料 108,000円(税込)  1.29

Bタイプ

融資手数料
54,000円(税込)           1.49

返済期間21年以上

Aタイプ

融資手数料
融資額の1.836%(税込)
※最低融資手数料 108,000円(税込)  1.34

Bタイプ

融資手数料
54,000円(税込)           1.54

フラット35S対応なら金利が5年もしくは10年▲0.25%安くなります

省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅取得をされるかたは5年ないし10年金利が▲0.25%になるが、対象が金利Aプランと金利Bプランに分かれています

メリット

  • 保証料がいらない
  • 事務手数料が安い

デメリット

  • 金利が変動金利より少し高い
  • 適合証明証明をとれないと利用できない

まとめ

住宅ローンの固定金利は期間固定型の住宅ローンと全期間固定型の住宅ローンに分かれます

利用する方によってメリットデメリットがありますが、期間固定金利を利用する場合は固定金利が終わると再度、変動金利、期間固定金利を選択する必要があります

又、金利が上がっていた金利で支払いが始まります

30年前後かかる住宅ローンの場合は全期間固定の住宅ローンに越したことはないのではないでしょうか

※こちらの記事での内容については専門家にご相談の上、ご利用いただくことをおすすめします

フラット35の新機構団体信用生命保険とはどんな制度

団体信用生命とは住宅ローンの返済中、万が一の場合は残りの住宅ローンの返済は免除される保険であるので、住宅ローンを返済中のご家族には頼りになる保険です

以前から団体信用生命保険は銀行ローンの場合、住宅ローンの金利に含まれていましたが、いよいよフラット35も金利含めて団体信用生命保険を平成29年10月から実施しています

新機構団体信用生命は魅力的な生命保険なのか検証してみます

支払い方法は

フラット35の保険料は年に一度、別途お支払いしなければならなかったので、忘れて保険料を支払いできなかったことがありました

又、支払い額が高額なのでまっとまった資金を用意しなければなりませんでしたが、新機構団体信用生命保険料は金利に含まれていますので、月々のローンの支払いに含まれますので非常に使い勝手がよくなりました

支払い額はどうか

金利に含まれているけど、実際に支払っている保険料はいくらぐらいなのでしょうか

現在の金利1.34%、元利均等方式で3000万円借りて35年間の保険料の額は200万円前後になります

この額は借り方にもよって変わりますが平成29年9月までの申込の方に比べて、支払い額が安くなっていることも魅力です

また、通常の生命保険と違い住宅ローンの残債が減ると保証料も減るので、繰上げ返済をする方であれば保険料も安くなることが特徴です

年数 特約料
1年目 104,400
2年目 102,600
3年目 100,200
4年目 97,800
5年目 95,300
6年目 92,700
7年目 90,200
8年目 87,600
9年目 84,900
10年目 82,300
11年目 79,600
12年目 76,800
13年目 74,000
14年目 71,200
15年目 68,300
16年目 65,400
17年目 62,500
18年目 59,500
19年目 56,500
20年目 53,400
21年目 50,300
22年目 47,200
23年目 44,000
24年目 40,700
25年目 37,500
26年目 34,100
27年目 30,800
28年目 27,300
29年目 23,900
30年目 20,400
31年目 16,800
32年目 13,200
33年目 9,500
34年目 5,800
35年目 2,100

保障内容が拡大

保障内容の変更がこれまでは「死亡保障+高度障害保障」から、新団信は「死亡保障+身体障害保障」となります

高度障害保険金の受取対象となる高度障害状態とは

  • 両眼の視力を全く永久に失ったもの
  • 言語またはそしゃくの機能を全く永久に失ったもの
  • 中枢神経系・精神または胸腹部臓器に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの
  • 両上肢とも手関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
  • 両下肢とも足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
  • 1上肢を手関節以上で失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったか、またはその用を全く永久に失ったもの
  • 1上肢の用を全く永久に失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったもの                           公益法人生命保険文化センターより

身体障害保障とは

身体障害者福祉法に定める障害の級別が1級または2級の障害に該当し、身体障害者手帳の交付を受けたとき
〈身体障害状態の例〉
例えば…ペースメーカーを植え込み、自己の身辺の日常生活活動が極度に制限されている(身体障害認定1級)
例えば…人工透析を受けており、自己の身辺の日常生活活動が極度に制限されている(身体障害認定1級)         フラット35ホームページより

高度障害保障から身体障害保障との内容が非常に分かりにくいですが、身体障害保障という制度に照らし合わせることができるので判断がしやすいということになりました

具体的には加入者が死亡・所定の身体障害状態(手帳1級もしくは2級)になられた場合はフラット35の債務の返済が不要になります。

さらに 新3大疾病付機構団信は、死亡・所定の身体障害状態に加え、 3大疾病が原因で一定の要件に該当した場合および公的介護保険制度に定める要介護2から要介護5までのいずれかの状態などになられた場合も残りの返済が不要となります。

新制度への変更点

旧制度 新制度
機構団信

高度障害保障
死亡保障

3大疾病付機構団信

3大疾病保障
高度障害保障
死亡保障

 

 

新機構団信

身体障害保障
 死亡保障

新3大疾病付機構団信

介護保障
3大疾病保障
身体障害保障
死亡保障

 

住宅金融支援機構のホームページを参照し筆者作

まとめ

国が運営していることもあり、新機構団体信用生命は借入をしている家族には非常に安心な保険ということがわかりました

保障内容にもかかわる部分で高度障害保障という内容で非常に判断がむずかしかったようですが、現在の身体障害保障に変わって身体障害者手帳1級もしくは2級の保有者にこの制度があてはまるので分かりやすくなったと言える

ただ、現在は身体障害福祉法での言語機能については制度から逆に外れてしまうので注意が必要です

※こちらのサイトの情報内容については専門家のご確認をお勧めします

マチ不動産では売却も購入も仲介手数料半額です

フラット35の金利推移

フラット35は条件によって金利が変わる全期間固定の住宅ローンになります

また、窓口になる金融機関によって金利と保証料が変わりますので、ご家族の返済予定に合わせた金融機関を選ぶ事が重要です

フラット35の金利推移表

フラット35 金利推移

フラット35は申込の時の金利ではなく資金実行時の金利が適用されます。金利は毎月変わっていきますので現在、建築中の住宅などは注意が必要です

さらに、フラットとは実行金利が返済期間中は変わらないという意味です

借入条件によっても金利は変わります

基準金利(新機構団体信用生命保険付)融資率90%未満

※新機構団信付きは、生命保険の一種で万一のときに住宅ローンの支払いが免除される

フラット20 借入期間が20年以下 年1.29% 年1.29~1.96%
フラット35 借入期間が21年から35年の場合 年1.34% 年1.78~2.01%

融資率が90%超えると金利が上がる(新機構団体信用生命保険付)

フラット20 借入期間が20年以下 年1.73% 年1.73~2.40%
フラット35 借入期間が21年から35年の場合 年1.78% 年1.78~2.45%

健康上の理由で保険に入られない場合(新機構団体信用生命保険無)▲0.2%

フラット20 借入期間が20年以下 年1.09% 年1.09~1.76%
フラット35 借入期間が21年から35年の場合 年1.14% 年1.58~1.81%

3代疾病・介護保証も保証範囲とした新3大疾病付機構団信 +0.24%

フラット20 借入期間が20年以下 年1.51% 年1.53~2.2%
フラット35 借入期間が21年から35年の場合 年1.58% 年1.97~2.25%

新機構団信(デュエット夫婦連生団信)+0.18%

フラット20 借入期間が20年以下 年1.47% 年1.71~2.38%
フラット35 借入期間が21年から35年の場合 年1.76% 年2.15~2.43%

質の高い住宅ローンは金利優遇が受けれる5年間もしくは10年間▲0.25%

省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅を取得される場合とフラット35S(Aプラン)は10年間、フラット35S(Bプラン)は5年間金利の優遇が受けることができます

フラット35Sの画像

 

金利が変わると返済総額がこんなにかわる

金利が1%と上がると600万円近く変わります

現在の金利からシュミレーションしてみます

借入金利 年1.34% 年1.84% 年2.34%
毎月返済額 9.0万円 9.7万円 10.5万円
総返済額 3760万円 4072万円 4398万円

 

自営業者さんにはフラット35がおすすめ

住宅ローンは長期に渡り支払うという特性から会社員さんの場合は勤めている間は収入が安定的にはいってくるという評価されていますが、自営業のみなさまは個人の頑張り次第で業績が変わる事業主さんは金融機関からの評価は厳しい部分があります

自営業者にはフラット35がおすすめ

フラット35は銀行審査とは全く違う審査内容

フラット35は自営業には有利な審査内容

  • 審査に使用する所得は1期分(必要書類の提出は2期分)
  • 銀行の審査金利が4%で計算する場合が多いですが、フラット35の場合は実行金利が使われますので現在の低金利では審査が通りやすい
  • 事業融資は審査では返済比率に含めない
  • 独立して1年目で審査の対象になる

銀行住宅ローンは自営業には不利な審査内容

  • 審査には3期分の所得が必要
  • 審査金利4%のため、借入金額が少ない
  • 事業融資も返済比率に入れる場合があり

フラット35でいくら借入ができるのか

2018年7月現在 金利1.34% 35年 現在、他に借入なし(自動車ローン、教育ローン、カードローン)

年収400万円未満30%年収400万円以上35% ※借入の際は専門家の意見を確認下さい

年収(税込) 借入可能額
200万円 16,750,000円
300万円 25,130,000円
350万円 29,320,000円
400万円 39,090,000円
450万円 43,980,000円
500万円 48,870,000円
550万円  53,750,000円

 

 

 

 

 

 

 

年収から借入金を計算するフラット35のサイト

フラット35を利用する際の年収は?返済比率?

フラット35の場合は最低年収が設定されていないので、返済比率をクリアすれば審査することはできます

返済比率も分かりやすくて年収400万円未満の方は返済比率30%以下 400万円以上であれば35%以下になります

注意しなければならないのが、目的別ローン、マイカーローンなどの借入も返済比率にいれますので、住宅ローンを利用する場合は他のローンについては少し気を付けた方がいいようです

住宅金融支援機構より

年収による融資額などの制限はありますか。

Q&A番号:05573

融資を受けるための最低年収などの制限はありません。
ただし、年収に見合った返済負担となるように融資額を設定していただきます。
具体的には、次の基準があります。

平成19年10月お申込み分よりご利用条件を簡素化しました。

● 年収に占めるすべてのお借入れ※の年間合計返済額の割合(=総返済負担率)が次の基準以下であること。

年収 400万円未満 400万円以上
基準 30%以下 35%以下

※すべてのお借入れとは、フラット35による借入れのほか、フラット35以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン(クレジットカードによるキャッシングや商品の分割払い、リボ払い

による購入を含みます。)などの借入れをいいます。

フラット35は金融機関で金利が違うのは?

フラット35は「証券化」というしくみを使って投資家から資金調達を行っています。

フラット35の金利は投資家に支払われる金利と住宅支援機構の運営費と取扱金融機関の手数料によってきまるため、取扱金融機関の手数料に差があるためフラット35の金利が金融機関によって違う

住宅金融機構の金利の画像

新機構団信付きの【フラット35】等の借入金利水準(2018年7月)
<取扱金融機関が提供する金利の範囲と最も多い金利>

【フラット35】 借入期間:21年以上35年以下

融資率 金利の範囲 最も多い金利
9割以下 年1.340%~年2.010% 年1.340%
9割超 年1.780%~年2.450% 年1.780%

フラット35は自己資金10%が必要?

フラット35で100%融資を受ける方法

1.金利が高くなるがフラット35を利用する

2.住宅金融支援機構のフラット35で「90%の融資を受ける」

  事務代行をしている銀行で「10%の融資を受ける」 方法があります

フラット35でローンを組んだ時のメリット

繰上げ返済の手数料が無料

繰上げ返済手数料がないというのがメリット、こまめな返済はまだまだのフラット35ですが、金融機関の窓口で返済する場合は最低金額が100万円以上で1か月前に申込が必要になっています。

金融機関の店頭ではなくインターネットでの返済をする場合は10万円から返済できるようになりましたが、申込しなければならないので少し手間はかかってしまいますが、少しハードルは下がったのではないのでしょうか

固定金利

現在の低金利時代では、固定金利でも金利は低く設定されております。今後の金利動向は分かりませんが、固定金利を利用することで将来支払う出費が決まってますので、返済で悩むことが少なくなります

フラット35の必要書類は

フラット35の必要書類の

【給与所得のみ以外の方】納税証明書(所得金額用)および確定申告書(写)等

今回の住宅取得以外の借入内容に関する申出書

まとめ

変動金利に比べて少し金利は高くなりますが、フラット35は非常に自営業者さんにはおすすめです

ただ、所得が赤字であったり、少なすぎると審査は非常に厳しい結果になってしまいます

自己資金を増やしたり、住宅購入の価格を下げて検討するなど方法を考えなければなりません

皆様、いいお住まいを見つけられて低金利でフラット35を利用できることをお祈りしております

最後まで読んでいただきありがとうございました

 

情報についての注意点

  • 本記事において提供する情報の内容について、利用される場合は専門家の意見を聞いてからご利用をおすすめさせていただいております。

変動金利の住宅ローンはここに注意すれば安心

固定金利に比べて変動金利はほとんどの金融機関で固定金利より、かなりに低く設定されています

すべて変動金利でローンを組んでしまうと、金利が上昇した時に、固定金利を選んだほうが良かったということになりかねません

変動金利を利用しても固定金利と変動金利のミックス繰上げ返済返済比率に気を使うことでリスクは抑えることができます

変動金利を利用する場合は固定金利とミックスがおすすめ

[su_box title=”固定金利と変動金利” style=”noise” box_color=”#0f92ee” radius=”2″]変動金利は金利が変わる住宅ローン

固定金利は金利が変わらないので返済金額が決まっている住宅ローン[/su_box]

固定金利画像 変動金利画像

こういった方におすすめ

●月々の返済が変わるのが嫌な方・子供が小さいのでこれからお金がかかる方

●繰上げ返済などはしないで毎月安心感をもって支払いをしたい方

●繰上げ返済などで短期間で住宅ローンを完済したい場合

メリット

●金利が変わることはない

●返済額が変わらないので返済計画を立てやすい

●固定金利より安く設定されている

●さらに金利が安くなる可能性がある

デメリット

●変動金利より金利が高く設定される

●金利上昇によって返済額が増える

●金利の上昇を注意しなければならない

2つの金利を組み合わせて活用することも可能です。固定金利と変動金利をつかうことで変動金利のリスクヘッジをすることができます

 

メリット

変動金利のみを使うよりは金利上昇を抑えられる

固定金利のみを使うより少し金利を抑えられる

デメリット

繰上げ返済をする場合、固定金利から返済するのか変動金利から返済するのか悩む

変動金利の利用の際は繰上げ返済もセットで

金利の上がる画像

変動金利を利用した場合は金利上昇した時は元金部分の早期の返済(繰上げ返済)を考えることで、金利上昇によるリスクを避けることができます

繰上げ返済は月々の住宅ローン返済以外にまとまった金額で元金を返済する方法です

元金が一部減ることで、元金の本来支払わなければならない利息をカットすることができます

さらに繰上げ返済は金利が高くなればなるほど効果が高くなります

1000万円の住宅ローン35年払い(元利均等方式)で金利の違いで100万円の元金返済(繰上げ返済)の効果を見てください

借入(35年)(元利均等) 金利 1年目に期間短縮型 得した利息
1000万円 0.57% 100万円返済 19.7万円
1000万円 3% 100万円返済 154.4万円
安い変動金利の間に余裕資金を貯めて、繰上げ返済することによって金利リスクを抑えることも可能です
100万円が金利0.57%で繰上げ返済した時の払わなくてもよくなった金利は19.7万円、金利が3%になった時に繰上げ返済することで払わなくてもよくなる金利は154.4万円と効果に違いがでます

住信ネット銀行より元利均等返済と元金均等返済の仕組みと特徴

元利均等返済と元金均等返済の仕組みと特長

返済方法を考える際、総返済額が抑えられるいう理由で「元金均等返済」に魅力を感じる人も少なくないかと思いますが、一般的には返済計画の立てやすさから「元利均等返済」が選ばれる傾向にあります。

  • ※元利均等返済でも「繰上返済」を行なうことで、計画的に総返済額を低減することが可能です。

元利均等返済 元金均等返済
特徴

毎月の返済額が変わらない

元金と利息を合わせた返済額は変わらず、返済金額に占める元金と利息の割合がだんだん変化する返済方法。

当初の返済額が多い

元金を返済期間で均等に割り、残高に応じて利息を計算し、毎月の返済額を算出する返済方法。

メリット

返済額の把握ができるので、将来の家計収支も予想しやすくなる。

総返済額は元利均等返済よりも少ない。

デメリット

元金均等にくらべ、総返済額が多くなる。

当初の返済負担が大きい。
借入時の収入次第では、借入可能額が少なくなってしまう場合がある。

おすすめの返済比率は

返済比率は25%、借りれは年収の5倍ぐらいが住宅ローンの借入の目安ではないでしょうか
手取り収入に対して、住宅ローン、税金(固定資産税、都市計画税)、管理費等支払った後にいくら残るのかの計算して金融機関の基準に合わせてローンを組むのではなく、家計の基準で本当に安心して返済できるローン返済額を考えた方がいいです
足りない分は親からの援助もしくは購入価格を下げる必要があるのではないでしょうか

変動金利のここが安心できない

変動金利は年に2回見直しがされて、金利が35年の住宅ローンであれば70回も金利が見直しされ、将来の返済総額が全く予想できない住宅ローンの種類になります

低金利の今0.57%で住宅ローンを組んで、金利が変わらなければ返済総額は2000万円借りて返済総額が22,066,023円で済みますが、過去32年間の平均金利4%だと37,193,078円と倍近い返済総額になってしまいます

最近の低金利で金利が上がる可能性をあまり考えられない方が非常に多いですが、長い住宅ローンですから何が起こるのかわかりません

金利次第で住宅ローン地獄なんてことも考えられます

住宅ローン金利変動の画像

金利0.57%の月々の支払額 金利1%の月々の支払額 金利4%の月々の支払額
52,538円 56,457円 88,554円

変動金利5年ルールと125%ルールと未払い金利

住宅ローンの金利に困る夫婦の画像

変動金利の場合は35年間の住宅ローンを組んだつもりが、35年後まだ、住宅ローンが終わらないことがあります

変動金利のリスクである金利上昇で月々の支払いの金利割合と元金割合が金利割合が増えることで借入額が減らない

さらに減らない理由が5年ルールとは、5年間の支払いは変わらないというルールです。

一件いい話に聞こえますが、金利上昇しても返済額が変わらないので、元金返済返済できずに利息の支払いに回ってしまいます。

つまり、金利上昇している間は住宅ローン残債が減っていないという結果になります

125%ルールは5年ルールで支払額は変わりませんが、6年目の見直しでいくら金利が上がったとしても、最大125%というルールです

5年ルールも125%ルールも借金の後回しになりますので、最初にローン期間を決めても期間内に終わらない可能性がでてきます

さらに金利上昇が激しいと月々の返済だけでは利息も払いきれなくなることが未払い金利といい、元金どころか利息も払えない状態になります

金利上昇によって利息が増える画像

日本銀行の統計より

郵便局の定期預金の金利の推移の画像

郵便局の定期預金が4.5%(1990年9月)の時、住宅ローンの金利はいくらぐらいだったのでしょうか日本銀行の統計より

住宅ローン金利推移の画像

今から、30年前の大昔のバブル時代の金利は7%前後という驚異の金利でした

ただ、35年間ローンを組む場合は可能性があるかもしれませんので、ゆとりある返済計画と固定金利と変動金利との組み合わせでリスク管理することがいいのではないでしょうか

税込年収の返済比率について注意が必要

 返済比率って聞かれたことありますでしょうか
返済比率=1年間の返済金額の合計÷税込年収×100
年間所得に対して住宅ローン返済額の割合を返済比率といいます
一般的には30%~40%だと言われています
さらに、最近の金利の安さから年収の8倍まで住宅ローンを組んでも大丈夫だとよく言われております
年収500万円の方なら4,000万円です
ただ、この数字は安心できる目安なのでしょうか
実は税込年収は実際に手元に入ってくるお金ではないことが問題です
税込年収で計算すると、手元には入らない社会保険料(厚生年金保険料、健康保険料)、や税金(所得税、住民税)、雇用保険、その他、会社で控除されるものも収入で計算していますので、返済比率が30%~40%でローンを組んでしまうと住宅ローンの負担感は大きいのではないでしょうか

ローンの返済以外も支払いしなければならない費用もあります。70㎡ぐらいのマンションの場合は固定資産税と都市計画税(15万円程度)、マンションの管理費2万円~3万円、マンションの駐車場1万~2万円(地域、場所によって異なります)。

一番困ることが思いがけないマンション全体の修繕計画によっての一時金なんかが考えられますので月々の支払いは余裕をもってすることがやはり重要ではないでしょうか

これらを含めていくとさらに負担感は大きくなるのではないでしょうか

 まとめ

住宅は住まいの拠点ですので、希望の地域で希望の建物というお客様は非常に多いですが、変動金利の住宅ローンを組む場合は特に注意が必要です

①固定金利と変動金利ミックスで

②返済比率を少し厳しく見ることで、金利変動に対応する

③金利の安い間に繰上げ返済を

3つを実行することで変動金利のリスクを少しでも抑えられるのではないでしょうか

最後まで読んでいただきありがとうございます

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